Все ставки на Черное

В конце прошлого года аналитики портала N1.RU попросили пользователей ответить на вопрос: «Если бы вы могли попросить у Деда Мороза квартиру в любой точке мира, что бы вы выбрали?» В итоге 52 % респондентов «размечтались» о жилье в России, причем 37 % из них предпочли Новосибирск. Также наших соотечественников привлекают Сочи, Крым и Краснодарский край, а из других стран — Италия (ее выбрали 5 % опрошенных), Испания и Австралия (по 4 %), Германия и США (по 3 %), Таиланд, Англия и Новая Зеландия (по 2 %).

Интересно, что такие исследования прошли в 6 городах, и везде большинство пользователей выбирали недвижимость на родине. 


«Вероятно, покупка собственного жилья остается для людей слишком острой проблемой, чтобы мечтать еще и о квартире за границей», — предполагает руководитель пресс-службы N1.RU Лидия Ратникова.


Результаты опроса подтвердил и президент Новосибирской ассоциации риэлторов и директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский. По его наблюдениям, зарубежная недвижимость сдала позиции жилью в Сочи и Крыму. «В отечественных курортных зонах развивается инфраструктура, возводятся новые комплексы, — поясняет он. — Там большой выбор апартаментов, квартир и домов — можно приобрести жилье как для отдыха, так и для инвестиций».​


В начале 2010-х казалось, что рынок иностранного жилья в Новосибирске активно развивается: город пестрел рекламой апартаментов у далеких морей. Сегодня же подобные предложения придется поискать. «Компании, которые пытались заниматься зарубежной недвижимостью, скорее всего, пришли к тому, что это неэффективно: деньги тратятся, а результата, как правило, нет, — поясняет Елена Михайлова, совладелица Nazarov&Partners и руководитель открытого в прошлом году представительства компании на Кипре. 


— Дело в том, что 70–80 % россиян, покупающих недвижимость за границей, — жители Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому заниматься продажей такого жилья в Сибири — это небольшая утопия. 


Мы начали заниматься этим в 2011 году и уже тогда осознавали, что "зарубежка" не основное направление, а дополнительный сервис для наших клиентов».


Nazarov&Partners называет себя чуть ли не единственным активным участником новосибирского рынка «зарубежки». «Много компаний декларируют, что они занимаются иностранной недвижимостью, но никакого потока ни у кого нет. Направление просто представлено на сайте — а вдруг выстрелит!» — утверждает Елена Михайлова. 


Однако она отмечает, что в городе довольно активно работает компания «Славянская Артель», которая продает недвижимость в Болгарии. Хотя после падения рубля в 2014 году спрос на жилье у моря сошел на нет, признается генеральный директор компании Вячеслав Думенко. «2011–2014 годы были очень активными, а после роста курсов валют у нас произошла остановка сделок с розничными клиентами, — вспоминает он. — 


Зато появились корпоративные заказы: заводы в Новосибирске, Якутии и Магадане решили инвестировать в строительство апартаментов. Сейчас они введены в эксплуатацию и приносят доход». 


По оценкам петербургской компании «Страна Плюс», спрос на недвижимость в странах Европы и Америки за 2015 год снизился на 10–15 %, а за 2016-й — еще на 15–20 %. На жилье в Болгарии спрос от частных лиц начал возвращаться только в 2016 году, констатирует руководитель «Славянской Артели». 


Исполнительный директор компании «Страна Плюс» Яна Добровольская отмечает: в десятку наиболее популярных стран помимо Болгарии входят Испания, Италия, Греция, Турция и Черногория. С годами структура спроса заметно изменилась: к примеру, Таиланд, который был раем для фрилансеров, с падением рубля утратил свою привлекательность. Такая же участь, вопреки уверениям Елены Михайловой, постигла Кипр, добавляет Добровольская. «Цены на недвижимость там достаточно высокие, а инфраструктурные возможности низкие, — считает она. — Кроме того, в худшую сторону изменилась ситуация с переводом и хранением денег». 


Основными причинами покупки «квадратов» за границей эксперты считают обучение детей, приобретение жилья для отдыха и инвестирование, причем крен отмечается в сторону последнего. Для инвестиций в доходную и коммерческую недвижимость большинство россиян выбирают Германию, также для этих целей подходят Испания, Франция и США. Однако позволить себе жилье там могут не все состоятельные люди: по словам Яны Добровольской, в странах Западной Европы и США «квадрат» стоит от 2 тыс. евро (126,8 тыс. руб.), тогда как его цена в Восточной Европе близка к российским городам-миллионникам. 


«В Болгарии за 1,3–1,4 млн руб. можно купить студию "под ключ" с мебелью», — говорит Вячеслав Думенко. 


Однако, по его данным, чаще всего новосибирцы выбирают однокомнатные квартиры с видом на море — стоят такие около 2,8 млн руб. «Клиенты сами приезжают туда на отдых, а в остальное время сдают апартаменты в аренду через управляющую компанию», — рассказывает глава «Славянской Артели». Также в болгарское жилье можно инвестировать на стадии строительства. Доходность такого вложения — 15–17 % годовых, очищенных от налогов, утверждает Вячеслав Думенко.


Елена Михайлова знает, что самая популярная у новосибирцев категория жилья на Кипре — квартиры стоимостью до 150 тыс. евро. «За 70 тыс. евро можно купить 70–80 “квадратов”», — говорит она. Вторая категория клиентов тратит около 300–500 тыс. евро, покупая чаще всего виллы. Однако, по словам Михайловой, в последний год растет спрос на недвижимость стоимостью от 2 млн евро. «Кипр при такой покупке дает гражданство», — поясняет эксперт. 


Вячеслав Думенко ждет восстановления спроса на квартиры в Болгарии, в том числе в связи с растущей популярностью этой страны у туристов. А вот Елена Михайлова, напротив, допускает падение объема продаж: некоторые страны ужесточают требования к покупателям — например, требуют объяснения происхождения средств.