Отбросили цены


Перестали шиковать


В 2016 году рынок недвижимости замер: цены на новостройки почти не изменились, а на вторичное жилье даже снизились. Однако в сегменте загородной недвижимости, как выяснили аналитики портала N1.RU, стоимость изменилась сильнее, причем в меньшую сторону. Больше всего упала средняя цена на городские коттеджи — с 11,3 млн до 9,4 млн руб. Под коттеджем аналитики понимают дом площадью более 110 кв. м, имеющий минимум 2 этажа и все коммуникации.


Эксперты тенденцию подтверждают. «Я бы даже сказала, что 17 % — это оптимистично. Думаю, падение составило 20–25 %», — признается эксперт загородной недвижимости АН «Метраж» Татьяна Ошуева. Она связывает это с изменением портрета покупателя: «Люди стали более сдержанными, чувствуется, что это деньги заработанные, а не "шальные". А раньше встречались покупатели, готовые неоправданно шикануть». Татьяна Ошуева добавляет, что торг сегодня идет серьезный: коттедж, который выставляли за 50 млн руб., нередко продают за 35 млн.


Директор по продажам Центрального Агентства Недвижимости Максим Сальников видит причину падения цен в том, что новосибирцы начали возвращаться из отдаленных поселков ближе к работе. «Тренд на переезд в пригороды начался, когда люди, прошедшие маршрут от хрущевки до большой квартиры, устали от города, — рассказывает он. — Это было лет 5 назад, а сейчас они перебираются обратно. Причины просты: когда переезжаешь в пригород, планируешь проводить там больше времени.


Но вернемся к реальности: когда постоишь в пробке полгода-год каждое утро по полтора часа, сказка про "живу в экологическом районе" перестает быть аргументом».


По словам Сальникова, решаются на продажу домов не все — некоторые покупают студию в центре для ночевок.


Этот коттедж с кинотеатром и полом из натурального мрамора за время продажи успел подешеветь на 16 млн руб.
Этот коттедж с кинотеатром и полом из натурального мрамора за время продажи успел подешеветь на 16 млн руб.


Второй причиной снижения цен эксперт называет формирование рынка, в том числе благодаря появлению профессиональных игроков, строящих коттеджные поселки. «Раньше при продаже дома собственники руководствовались мыслью: "Я потратил на него вот столько!". А сейчас они начали смотреть на рынок», — поясняет Максим Сальников.


Бизнес вместо дома


Больше всего, по словам экспертов, упали спрос и цены на дорогие коттеджи — от 10 млн руб. «Это, как правило, не единственное жилье, и многие люди стали продавать его, спасая свой бизнес, — поясняет управляющий Ленинского офиса АН «Квадротека» Игорь Зеленский. — Поэтому предложений стало много, а покупателей мало: им, опять же, нужно удерживать бизнес, платить по кредитам». Татьяна Ошуева конкретизирует: в категории от 10 млн до 25 млн руб. спрос еще как-то теплится, а более дорогие коттеджи продать совсем трудно.


Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков отмечает, что покупатели интересуются элитными домами, если собственник процентов на 50 снижает цену, а такое сегодня бывает. Одной из причин падения спроса на коттеджи он считает увеличение стоимости содержания огромных площадей.


На N1.RU нашлись «дворцы», цена которых за время продажи упала заметно. К примеру, с апреля на 15 % стал дешевле дом площадью 520 кв. м в Заельцовском районе. Хотя и сейчас коттедж с кинотеатром, SPA и теплым полом из натурального мрамора стоит 89 млн руб. 


Скидка на коттедж в престижной «Дубравушке» уже добралась до  20 %
Скидка на коттедж в престижной «Дубравушке» уже добралась до 20 %


В ЖКС «Дубравушка» кирпичный коттедж площадью 500 кв. м с 60-метровой кухней продается за 80 млн руб. — с июля его цена упала более чем на 20 %.


Здесь есть сауна с бассейном и две бани, турецкая и русская, а на участке оборудован пруд с системой очистки воды.


В ЖК «Ключевой» нашелся коттедж за 16,8 млн руб. — с лета прошлого года он подешевел на 8 %. Здесь во всех жилых комнатах — гардеробные, а в подвале можно поиграть в бильярд.


У Бердского залива 3-этажный бревенчатый коттедж площадью 960 кв. м с участком в 1,7 га в сентябре 2015 года был выставлен за 70 млн руб. — сейчас за него просят 55 млн руб. Здесь есть баня с бассейном на улице, сауна с бассейном в доме, 5 санузлов и зимний сад.


Где трава зеленее


Несмотря на общий спад, уверяет Игорь Зеленский, дома с коммуникациями стоимостью от 3,5 млн до 6 млн руб. спросом пользуются: их покупают те, кто еще не успел пожить «на земле» и бежит от суеты мегаполиса. «Густота населения в Новосибирске растет, пробки возникают уже во дворах, в переулках, — объясняет эксперт. — И конечно, многие говорят: "Пусть хоть 5 соток, но никому не вздумается поставить на мой участок свой автомобиль!"».


Спрос и цены на коттеджи также сильно зависят от их расположения. Андрей Силков отмечает, что наиболее популярно северное направление в Заельцовском районе рядом с сосновым бором. Игорь Зеленский добавляет, что растет популярность Мочищенского и Краснояровского шоссе: со строительством микрорайона «Стрижи» здесь стала появляться инфраструктура. По данным N1.RU, это единственное направление, где цены стали выше — на 9 %: средняя стоимость коттеджа здесь — 9 млн руб.


В благоустроенном «Ключевом» же скидка оказалась невелика — всего в стоимость небольшой студии на окраине
В благоустроенном «Ключевом» же скидка оказалась невелика — всего в стоимость небольшой студии на окраине


Меньше других подешевели дома в районе Толмачевского шоссе — на 5 %. По словам эксперта «Квадротеки», они и так стоили довольно дешево (сейчас средняя цена — 5 млн руб.). «Это непопулярное направление, — поясняет он. — Во-первых, над головой летают самолеты; во-вторых, там крупный железнодорожный узел; в-третьих, вокруг поля, а это ветер и снег».


На 7 % стали доступнее коттеджи в районе Ордынского шоссе (средняя цена 6,3 млн руб.). Но спрос на них невелик: в ту сторону до сих пор не протянули магистральный газ и приходится ставить котлы. «А так там все хорошо: песчаные пляжи, сосны — прекрасные места! — комментирует Зеленский. — У многих там есть коттеджи, но, как правило, это дома выходного дня».


«Хороший спрос на коттеджи по линии Обского моря и реки Обь — это Бердск, Новый поселок, Нижняя Ельцовка», — перечисляет Андрей Силков. Татьяна Ошуева, напротив, утверждает, что Бердск не привлекает покупателей из-за удаленности и пробок. Статистика эксперта поддерживает: по данным N1.RU, здесь коттеджи подешевели на 10 %, их средняя цена — 10,9 млн руб.


Коттеджи у воды остаются наиболее востребованными, но тоже теряют в цене: на этот коттедж в Бердске за время продажи скинули 15 млн руб.
Коттеджи у воды остаются наиболее востребованными, но тоже теряют в цене: на этот коттедж в Бердске за время продажи скинули 15 млн руб.


Игорь Зеленский отмечает активное развитие района Советского шоссе после того, как там открыли развязку на Петухова и началась массовая застройка в районе Бронных переулков, а значит, и появление инфраструктуры. При этом цены здесь все-таки упали на 12 % и установились на отметке 10,7 млн руб.


В направлении Колыванского шоссе средняя цена снизилась на 14 % и составила 6,6 млн руб. С одной стороны, со строительством ЖК «Дивногорский» и «Новомарусино» эта территория начала развиваться: к примеру, появился магазин «Магнит». С другой стороны, повысилась плотность населения, что нравится далеко не всем.


Максим Сальников добавляет: востребованы районы, где есть центральные коммуникации, — там можно сэкономить на обслуживании дома. «Это отдельные участки, где была возможность подключения. Например, те же "Березки" — в Новолуговом, на Мочищенском и Бердском шоссе, Тулинке», — перечисляет он.


Эксперты считают, что спрос на коттеджи в 2017 году вряд ли изменится. «Я думаю, у нас будут сложности: продавцы не готовы снижать цены, а покупатели приходят с тем, что есть, но хотят получить максимум», — резюмирует Татьяна Ошуева. ​