Цена за «квадрат»


Если мы говорим о новостройках, которые уже сданы или готовятся к сдаче в самое ближайшее время, то стоимость «квадрата» у них примерно такая же, как и у вторичного жилья. По данным аналитиков портала N1.RU за январь 2017 года, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Новосибирске составляет 60,3 тыс. руб., у новостроек — 56,7 тыс. руб. 


Дела ипотечные


По словам Людмилы Мазуренко, руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд», если в прошлом году покупатели были в большей степени ориентированы на новостройки, то сегодня более актуально готовое жилье. «Банки понижают процентные ставки на ипотеку на готовые квартиры, предлагают преференции. И сейчас ставки на первичном и вторичном рынке практически сравнялись», — отмечает эксперт.


«Действительно, если говорить об оформлении ипотечного кредита, то на сегодняшний день разница в ставке по новостройкам и вторичному жилью составляет 0,5−1 процентный пункт», — соглашается Елена Зайцева, руководитель розничного «Банка ВТБ» в Новосибирске. То есть если сделать условный расчет ежемесячного платежа на сумму кредита 1,5 млн руб. сроком на 15 лет, то при минимальной ставке на новостройку в 11,5 % ежемесячный платеж будет составлять около 17,5 тыс. руб., а на вторичное жилье при минимальной ставке 12,1 % — 18 тыс. руб.


«При оформлении кредитного договора на "вторичку" понадобится предоставить в банк больше документов. В силу того, что для заключения сделки нужны документы как на всех собственников, так и на объект недвижимости. Если вы оформляете кредит на строящееся жилье, в банк нужно принести только договор долевого участия с аккредитованным в банке застройщиком», — поясняет Зайцева.


По мнению эксперта, в группе особого риска находятся также квартиры, приобретенные в ипотеку и с материнским капиталом. Используя маткапитал, родители дают обязательство, что после выплаты ипотеки дети будут введены в число собственников и смогут претендовать на жилье. Поэтому при покупке квартиры, где жила семья с детьми, требуется доскональный юридический анализ сделки.


«Подводные камни»


Если говорить о юридических рисках, то в случае нового дома это может быть недострой. Впрочем, и покупка квартиры на вторичном рынке может быть небезопасна.

Особое внимание нужно уделить сделке, связанной с покупкой унаследованной квартиры.

Мазуренко рассказала корреспонденту N1.RU: «В Новосибирске умер мужчина — собственник квартиры. Жилье унаследовала его вторая жена и подарила квартиру своей племяннице. Впоследствии выяснилось, что у покойного в Америке живет дочь от первого брака. Узнав о кончине отца, она обратилась в суд и выиграла процесс, отсудив половину квартиры».


Инфраструктура


Вопрос инфраструктуры весьма неоднозначный. С одной стороны, квартиры на вторичном рынке можно найти в любом районе города. И рядом наверняка будут школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты, спортивные площадки. 


С другой стороны, и к новостройкам предъявляются довольно высокие требования по инфраструктуре. Если раньше покупатели терпеливо ждали, пока в новом микрорайоне будет построен детский сад или школа, то сегодня эти объекты часто сдаются одновременно с жилыми домами.


А еще в новых домах решен вопрос с парковками: как правило, территория для стоянки автомобилей предусматривается на этапе проектирования дома и рассчитывается по количеству квартир с запасом. Другой вариант — подземная парковка. 



«Двушка» в этом доме на ул.  Романова  продается с двумя машино-местами в подземном паркинге
«Двушка» в этом доме на ул. Романова продается с двумя машино-местами в подземном паркинге



Мы выбираем, нас выбирают


При покупке жилья в новостройке можно выбрать подъезд, этаж, расположение квартиры на лестничной клетке, даже вид из окна. На вторичном рынке приходится брать что есть.



Если вы присмотрели жилье во «вторичке», придется считаться с узкими лестницами и тесными лифтами
Если вы присмотрели жилье во «вторичке», придется считаться с узкими лестницами и тесными лифтами



Еще одна особенность таких домов  — разрисованные и не очень чистые подъезды. Хотя, с другой стороны, в новостройке мы не можем выбрать одного — соседей. Поэтому гарантий на чистоту в новом доме никто не даст. Как минимум не стоит ждать ее в первый год после заселения. Большинство семей затеют ремонт, и строительный мусор, скорее всего, найдет пристанище в подъезде.


Коммуникации и квартплата


Надежная электропроводка, современные системы видеонаблюдения, пожаротушения и охранной сигнализации — все это есть в новых домах, и вряд ли это можно встретить на вторичном рынке.


При покупке квартиры лучше поговорить с жильцами дома, узнать расценки управляющей компании и прикинуть, сколько придется ежемесячно платить за жилье.


Если говорить о квартплате, по опыту представителя «Жилфонда», платежи за две одинаковые по метражу квартиры могут сильно отличаться. «Плата за содержание жилья зависит и от управляющей компании, и от дополнительных опций: например, во дворе может работать фонтанчик с подсветкой, и за электроэнергию и воду также будут платить жильцы», — говорит эксперт.


Ремонт — как много в этом слове


Если повезет, во «вторичке» будет достаточно косметического ремонта: переклейки обоев, покраски потолка и радиаторов отопления. Если нет, ремонт потребуется капитальный. А это замена старых коммуникаций, выравнивание всех оснований (стен, потолка, пола), замена плитки в ванной комнате и на кухне.


Казалось бы, ремонт в новостройке сделать проще: старые покрытия снимать не придется, да и стены с потолками, скорее всего, будут достаточно ровными и подготовленными к чистовой отделке. Но в то же время качество отделки в только что сданном доме может оказаться неидеальным, тогда как квартира, купленная на вторичном рынке, не потребует особого ремонта, если прошлые хозяева эксплуатировали ее аккуратно.


Мечта дизайнера


Большой плюс квартиры в новостройке — ее можно отделать как душа пожелает: тут и необычные дизайнерские решения, и удобное зонирование пространства, и эргономика помещений. Как говорится, на любой вкус, цвет и кошелек. Вот, например, интересный вариант — 4-комнатная квартира на ул. Красина.



Просторную кухню в этой квартире в новом доме хозяевам еще предстоит обставить 
Просторную кухню в этой квартире в новом доме хозяевам еще предстоит обставить 



В квартирах на вторичном рынке особо не разгуляешься: как правило, кухни, холлы и коридоры в старых домах довольно маленькие. Но, с другой стороны, многие покупатели вполне довольны уже существующей планировкой и не собираются тратить время и деньги на глобальные переделки. 


На практике


Давайте рассмотрим несколько ситуаций из жизни и проанализируем, какое жилье — на вторичном рынке или на первичном — станет их решением.


Ситуация 1. Срочный переезд

В этом случае единственно возможный вариант — купить квартиру на вторичном рынке и въехать в нее сразу после заключения сделки. Во избежание рисков лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, которое проверит юридическую чистоту жилья.


Ситуация 2. Есть временное жилье, где также можно зарегистрироваться

Можно купить квартиру и на вторичном рынке, и в новостройке. Во втором случае нужно быть готовым к тому, что во временном доме придется пожить несколько лет, одновременно оплачивая аренду, счета за коммунальные услуги, ремонт и ипотеку (если квартира будет куплена в кредит).


Ситуация 3. Недвижимость как вложение денег

Если вы рассматриваете жилье как инвестицию, стоит купить новостройку, причем на начальном этапе строительства. Или некондиционную квартиру во «вторичке».


Ситуация 4. Покупка квартиры для сдачи в аренду

Сдавать в аренду выгоднее «вторичку» в хорошем районе. Можно сдавать и новую квартиру, главное, чтобы инфраструктура была уже хорошо развита.


Очевидно, свои плюсы и минусы есть и на вторичном рынке, и среди новостроек. Нужно подходить к каждой конкретной ситуации со всех сторон, взвешивать все «за» и «против» и, безусловно, не экономить на проверке юридической чистоты жилья.


А какому жилью вы бы отдали предпочтение: в новостройке или на вторичном рынке?