Отдали рубль не туда

В последние несколько лет строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС слишком активно развивается. Недобросовестные застройщики пользуются пробелом в законодательстве и строят дома якобы для личного пользования по упрощенной схеме, без проектов и экспертиз. А потом, вновь пользуясь пробелами уже в другом законе, ставят их на кадастровый учет.


Сначала помещения в таких домах продавались как доли в праве собственности, впоследствии псевдозастройщики начали регистрировать комнаты как «жилые помещения». При этом дом становится фактически многоквартирным, но имеет статус индивидуального.


Законодатель, предусмотрев упрощенный порядок строительства на землях ИЖС, руководствовался логикой «для себя плохо строить не будут». Однако не был предусмотрен вариант строительства не для себя, а на продажу. Права собственности покупателя такого объекта вряд ли лишат, и прецедентов сноса в Новосибирске не было. 


Хотя нужно понимать, что это может быть временно: снос — дорогостоящее мероприятие, на которое у бюджета сегодня средств нет, но завтра деньги могут найтись.


Самое страшное то, что уже были несчастные случаи, когда в таких домах просто складывались лестницы и обрушивались перекрытия — ведь проект не проходит никаких экспертиз, а застройщик стремится скорее его продать, устанавливает самую низкую цену и экономит на материалах и технологиях.


Разумеется, законодательные механизмы против таких строек есть. К примеру, ресурсоснабжающие организации могут отказать в подключении многоквартирного дома в частном секторе к коммуникациям: объем потребления ресурсов у таких объектов гораздо выше, чем у индивидуальных домов. Более внимательно за этим будут следить и администрации районов, и если разрешение на строительство может «проскочить», то при приеме дома в эксплуатацию видно, что он, по сути, многоквартирный.


Важно, чтобы и сами покупатели не голосовали своим рублем за такие объекты. В многоквартирном строящемся доме квартиры должны продаваться по договору долевого участия — это гарантия законности строительства. Застройщик должен дать возможность ознакомиться с проектной декларацией, а также финансовыми документами: годовым отчетом, бухгалтерской отчетностью за 3 последних года, аудиторским заключением за последний год. Кроме того, департамент строительства мэрии на своем сайте публикует перечень законных строек.


Когда дом уже готов, по адресу легко проверить, многоквартирный он или индивидуальный. Если индивидуальный, то и продаваться он должен как индивидуальный, т.е. целиком. Если продавец говорит, что продает долю или жилое помещение, которое не является квартирой, — это говорит о том, что это незаконная постройка, и она потенциально опасна для проживания.


Однако чтобы полностью от таких объектов избавиться, нужно избавиться от спроса на них. Наиболее логичный вариант — лишить их рекламных возможностей. Сегодня ряд агентств уже подписали соглашение о том, чтобы не принимать незаконные многоквартирники на продажу и не рекламировать их. Есть хорошие перспективы, что муниципальная власть и УФАС совместно обяжут рекламные площадки контролировать размещаемый контент. Тогда у антимонопольного органа будет законная возможность привлекать к ответственности не частное лицо, которое разместило объявление и на которое не распространяется закон о рекламе, а рекламные площадки, которые не должны допускать публикацию вариантов в таких домах.​