Каталог новостроек на N1.RU Закрыть

Каталог новостроек на N1.RU

Квартиры от 700 000 руб.
По данным каталога на 26 сентября 2017 года
Перейти сейчас на N1.RU
Новосибирск  |  Красноярск  |  Омск  |  Барнаул  |  Кемерово  |  Томск  |  Иркутск  |  Екатеринбург  |  Краснодар  |  Сочи  |  Ростов-на-Дону  |  Нижний Новгород  | 

НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ Новосибирск это популярнейший ресурс для операций с недвижимостью в Новосибирске, сегодня на сайте более 56 800 предложений о продаже недвижимости в Новосибирске, а также объявления об аренде недвижимости. На сайте представлены варианты агентств недвижимости Новосибирска и частные объявления о продаже недвижимости без посредников.

Каталог новостроек переехал на N1.RU

Смотрите жилые комплексы на карте города. Используйте фильтры, чтобы выбрать
объект своей мечты. Следите за ходом строительтсва по фотоотчётам.

Искать новостройки на N1.RU

Александр Бойко: «Однокомнатную сдаем за 35 тысяч в месяц»

Владелец первого в Новосибирске доходного дома рассказал, как работает его бизнес и о стройке нового ЖК с аквапарком возле Заельцовского бора

Пока простые новосибирцы мечтают о том, чтобы сдавать квартиры в аренду и больше ничего не делать, настоящие рантье уже зарабатывают на недвижимости. Создатель сети АЗС «Трансервис» Александр Бойко долгое время сдавал в аренду площади в административных зданиях, потом построил собственный бизнес-центр «Гринвич», а после решил попробовать и доходные жилые дома. Он создал первый апарт-отель в Новосибирске, построив в центре города на ул. Крылова дом, где все квартиры сдаются в аренду. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ поговорила с Александром Бойко об итогах первых лет работы доходного дома и узнала, что рядом с Заельцовским бором он уже начал строить еще один апарт-отель.

Справка: Апарт-отель Resident построен в 2012 году на ул. Крылова, 64/1. Это 17-этажный дом, где все 120 квартир сдаются в краткосрочную и долгосрочную аренду, как с мебелью, так и без нее. Подземная парковка рассчитана на 53 машино-места. Апарт-отель принадлежит бизнесмену Александру Бойко, вложившему в проект около 278 млн руб.

Довольны ли вы итогами первых лет работы? Какова заполняемость апарт-отеля?

Заполняемость квартир, которые сдаются в долгосрочную аренду, — 97,5 %. Сейчас из 80 таких квартир не сданы только две: двухуровневые апартаменты площадью около 130 кв. м и одна трехкомнатная. Запросов на такие большие квартиры нет, поэтому мы из них сделаем, скорее всего, однокомнатные.

Загрузка квартир, сдающихся в краткосрочную аренду, сейчас 65 %.

В целом, итогами работы мы довольны. Проект развивается именно так, как мы предполагали. Буквально на прошлой неделе к нам из Грузии приехал профессиональный управляющий. Мы год искали человека, который имеет опыт работы в апарт-отелях, и наконец нашли.

Ваши квартиры по-прежнему сдаются по ценам выше среднерыночных? Как менялась стоимость аренды?

Мы сдаем квартиры по максимальной цене, какую можно сегодня взять.

Однокомнатная без мебели стоит 22 тыс. руб. в месяц, при этом начинали мы с 16 тыс. руб.

Двухкомнатная квартира без мебели стоит 27 тыс., трехкомнатная — 35 тыс. руб. Меблированные однокомнатные — от 35 тыс. руб. в месяц. В январе-феврале был спад по заполняемости, поэтому годовые контракты мы подписывали и по 17–18 тыс. руб. в месяц за однокомнатные квартиры без мебели.

Считается, что арендаторы менее ответственно относятся к собственности. Сталкиваетесь ли вы с плохим поведением жильцов?

Конечно, вплоть до того, что поначалу были проблемы с тем, что в лифтах пакостили. Но мы быстро это пресекли, поставив видеокамеры. Мы наблюдаем очень интересную тенденцию: чем выше цена аренды, тем меньше таких людей. Животных содержат, хотя договором это строго запрещено. И не потому, что животные что-то портят, — по другой причине. Вы съезжаете, заезжает новый человек, а у него аллергия. Это может даже летально закончиться, именно поэтому животные запрещены.

Кроме того, у нас есть правило: если человек выезжает из квартиры и очевидно, что после него нужно делать ремонт, то этот ремонт происходит за его счет. Мы были вынуждены ужесточить договор, потому что у нас люди считают, что депозит — это плата за последний месяц. А сейчас мы однозначно договариваемся на берегу: мы берем депозит, но вернем его вам в полном объеме только в том случае, если вы возвращаете квартиру в том состоянии, в каком ее получили.

Кто ваши квартиросъемщики?

Как правило, это молодые люди в возрасте от 28 до 40 лет. Средний доход — на уровне 100 тыс. руб. на семью.

Сколько средств вы вложили в проект? Изменились ли прогнозы по окупаемости после первых лет работы? Какой доход приносит дом?

Дом мы планируем окупить за 10 лет. Квадратный метр общей площади стоил нам 28 тыс. руб., в пересчете на полезную площадь — 37 тыс. руб., включая расходы на отделку и мебель. Сегодня мы вышли на 11,3 % годовых. Я сомневаюсь, что кого-то из девелоперов это заинтересует, потому что сегодня взять деньги в банке стоит дороже. Мы строили апарт-отель на собственные средства.

Будете ли вы тиражировать такие дома?

Уже тиражируем.

В марте началось строительство многофункционального жилого комплекса «Жуковка» на ул. Победы рядом с Заельцовским бором.

Там будет жилье, гостиница, апарт-отель бизнес-класса и спорткомплекс с аквапарком. Основной блок будет высотой 5 этажей, максимальная этажность комплекса — 7–9 этажей. Первым мы начали строить 5-этажный апарт-отель площадью 4,5 тыс. кв. м, там 65 квартир и около 100 парковочных мест. Следом будет еще около 6 тыс. кв. м, и в течение 1,5 лет мы должны построить 16 тыс. кв. м жилья. Общая площадь жилого комплекса — 132 тыс. кв. м.

Раньше вы говорили о том, что новый доходный дом будет рассчитан на людей, которые сами захотят зарабатывать на сдаче апартаментов и жить рядом…

В том числе. Вы можете купить квартиру и жить в ней сами с набором услуг как в 5-звездочном отеле, оплачивая только услуги, а можете просто снимать ее, оплачивая аренду и услуги. Также вы можете купить целый этаж или даже целый дом и сдавать в аренду его сами и заниматься обслуживанием квартир полностью самостоятельно или можете поручить нам как брокеридж и обслуживание, так и что-то одно.

Жилой комплекс мы полностью строим на свои деньги и продаем, оставляем за собой только брокеридж и управление. Мы рассматриваем такой вариант, что здесь будут продаваться как целые здания, так и отдельные апартаменты. В последнее время активизировались банки, и у нас появилось предложение продать проект целиком. Честно говоря, мы на это не рассчитывали. Мы рассчитывали на частного инвестора, готового вложить от 10 до 50 млн руб., а сейчас приходят люди, которые готовы вложить порядка миллиарда. Для нас это было некоторой неожиданностью.

А когда вы начнете продажи и сколько будут стоить апартаменты?

Как только сдадим первую очередь, так и начнем. Пока человек не увидит это своими глазами и руками не потрогает, мы даже не хотим разговаривать о цене. Хотите купить красивое платье? За 200 тыс. руб.? Готовы покупать? Нет. А если я вам его покажу, а оно не кристаллами Сваровски вышито, а бриллиантами? Уже готовы! Вот когда мы все сделаем, когда человек увидит, за что он платит, тогда и будем разговаривать о цене. Расчетная себестоимость этого жилья в ценах января 2013 года была под 85 тыс. руб. за кв. м общей площади, а на Крылова я вам называл — 28 тыс. руб. Как говорится — почувствуйте разницу!

Почему люди поедут туда жить и будут снимать квартиры по цене выше, чем в центре?

Мы рассчитываем на другой сегмент.

Если на Крылова живут те, кому важна близость к метро, то в «Жуковку» поедут те, кому это уже не так актуально и у кого два автомобиля в семье, поэтому в стоимость покупки или аренды будет входить стоимость парковочного места.

И уровень проживания там будет совершенно иной — рядом Заельцовский бор, спорткомплекс, инфраструктура загородного отеля, апартаменты сдаются под ключ, а наша управляющая компания будет решать все ваши проблемы.

Первое, что мы проанализировали, когда думали, что строить на этой площадке, — почему люди не хотят жить в коттеджах? Неохота чистить снег, ремонтировать кровлю, чинить краны, косить газон. Как пустить чужого человека в дом убирать его? Уехал из дома в отпуск, а кто будет следить за домом, если вдруг отключат свет и не перезапустится газовый котел, или не дай бог порвется шланг на смесителе, или… Кроме того, один член семьи должен просто работать шофером, увозя и привозя постоянно детей. На этой площадке это все учтено. У нас общественный транспорт сможет заезжать под дом, на остановку внутри здания. До метро «Площадь Калинина» будет ходить чартер с интервалом в 15 минут. Обслуживать комплекс будет собственная компания.

А года через два-три жильцы смогут еще и в аквапарке своем купаться?

Через 5 лет. Мы дождемся, пока «Кварсис» достроит свой аквапарк. Мы договорились, что он идет с форой в 2 года.

Почему в Новосибирске вы единственный, кто развивает апарт-отели?

Не знаю, наверное, мне деньги девать некуда. (Смеется.) Я уже поработал в высокодоходном бизнесе, и мне это уже неинтересно. Этот же сегмент низкодоходный, деньгоемкий, но он очень низкорискованный, потому что люди всегда будут испытывать потребность в жилье. Это то, что всегда будет пользоваться спросом. А насколько хорошо это будет пользоваться спросом, зависит от того, насколько хорошо ты это сделал. Если люди будут готовы платить тебе чуть-чуть больше, значит, ты молодец и все сделал правильно. Просто делай хорошо свою работу, и все будет нормально.

Елена Сафронова
Фото Татьяны Кривенко (1, 3), Александра Ощепкова (2)

40195 прочтений Распечатать
Оцените работу журналиста:

Комментарии (124)




Читайте также

СПЕЦПРОЕКТЫ
Новости компаний
v.20304