Каталог новостроек на N1.RU Закрыть

Каталог новостроек на N1.RU

Квартиры от 700 000 руб.
По данным каталога на 06 июня 2017 года
Перейти сейчас на N1.RU
Новосибирск  |  Красноярск  |  Омск  |  Барнаул  |  Кемерово  |  Томск  |  Иркутск  |  Екатеринбург  |  Краснодар  |  Сочи  |  Ростов-на-Дону  |  Нижний Новгород  | 

НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ Новосибирск это популярнейший ресурс для операций с недвижимостью в Новосибирске, сегодня на сайте более 58 700 предложений о продаже недвижимости в Новосибирске, а также объявления об аренде недвижимости. На сайте представлены варианты агентств недвижимости Новосибирска и частные объявления о продаже недвижимости без посредников.

«Цены на жилье падают и будут падать»

«Цены на жилье падают и будут падать»

Руководитель RID Analytics усомнилась в том, что жилье лучше всего покупать в конце 2008 года

Конец 2008 года — лучшее время для покупки квартир, заявил 14 ноября вице-губеранатор Владимир Анисимов. По его словам, в Новосибирской области уже третий год подряд сдается более 1 млн квадратных метров жилья, при этом рост цен не прекращался и не прекращается. В следующем же году должна произойти стабилизация цен на рынке недвижимости, заявил вице-губернатор, ссылаясь на мнения экспертов. Между тем в реальности цены падают и на первичное, и на вторичное жилье. Как сообщает агентство RID Analytics, средняя цена предложения 1 кв. м на рынке вторичного жилья Новосибирска в октябре составила 61,6 тыс. рублей, что на 1,6 % меньше, чем в сентябре 2008 года. Цены же на новое жилье с учетом инфляции по сравнению с декабрем прошлого года упали на 6,5 %. Корреспондент НГС.БИЗНЕС побеседовал с руководителем RID Analytics Еленой Ермолаевой о том, стоит ли следовать советам вице-губернатора.

Справка: RID Analytics (Realty Investments Development Analytics) — независимая исследовательская и брокерская компания, специализируется на рынке недвижимости и строительства. RID Analytics выпускает 14 периодических отчетов о рынках жилой и коммерческой недвижимости Новосибирска, Красноярска, Кемерово и Барнаула. Компания разработала 40 концепций использования земельных участков.

Вице-губернатор Владимир Анисимов недавно объявил, что последний квартал 2008 года — лучшее время для покупки квартир. Прав ли он?

У меня такое ощущение, что и власти, и сами строители пытаются как-то поддержать отрасль. Сейчас в СМИ прошла целая серия таких публикаций. Впрочем, однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя. Возможность получить более высокую прибыль обычно сопряжена с более высоким риском. Соответственно, сейчас для покупателя на первичном рынке растут как риски, так и возможность получения прибыли (либо шанс купить квартиру дешевле). Возможность, но не гарантии, так как растет вероятность того, что покупатели останутся с долгостроем.

Выгода покупки первичного жилья заключается в том, что сейчас цены действительно снизились: по некоторым объектам они приближаются к себестоимости, ну и плюс небольшая маржа для строителей — ниже ее застройщики просто не могут опускаться.

Если цена продажи упадет еще, это будет «звонок» о том, что компании «сбрасывают» объекты перед лицом грядущего банкротства. В этом случае покупатель может остаться с квартирой в долгострое. Причем сейчас крайне сложно сказать, какие именно строительные компании могут обанкротиться — это может коснуться как мелкого игрока, так и крупного, имеющего задолженность по кредиту.

Что происходит с ценами на вторичное жилье, какие процессы были обнаружены специалистами агентства?

Мы не наблюдаем какого-то резкого спада. Средняя цена за квадратный метр на рынке вторичного жилья в Новосибирске в октябре понизилась на 1,6 %. Действительно, цены постепенно корректируются, причем этому есть и рыночные причины: когда цена на недвижимость сильно растет — а в 2006–2007 годах она действительно выросла очень резко, — то потом она некоторое время испытывает коррекцию, приходит в соответствие с реальным уровнем зарплат и так далее. Напомню, что это происходило в течение всего 2008 года, и осенью мы ожидали возобновления роста, так как в целом экономическая ситуация в стране была благоприятной, а рост доходов населения сочетался с высокой инфляцией. Кризис ликвидности перечеркнул эти ожидания. Сейчас практически исчезли с рынка покупатели, которые приходили по ипотеке. А это значительная часть рынка.

Казалось бы, люди сейчас должны меньше доверять строителям, и сектор вторичного жилья таким образом оживится.

Да, вторичный рынок от кризиса пострадал в меньшей степени, так как риски на нем ниже. Кроме того, на вторичке до последнего времени еще можно было получить ипотечный кредит, пусть и с более жесткими условиями.

Чего можно ждать в будущем?

Сейчас разрабатываются прогнозы, как поведет себя рынок в дальнейшем. Есть сценарии от умеренно оптимистических до катастрофических. Проблема в том, что мир впервые попал в ситуацию «всеобщего кризиса», затронувшего почти все сферы экономики, и никто не возьмется дать ясный прогноз. А недвижимость — лишь подсистема экономики, которая зависит от множества факторов: наличия денег у населения, экономической активности, роста благосостояния и ВВП. Поэтому если мы не можем предсказать поведение системы, то поведение подсистемы мы предсказать не можем тем более.

Но краткосрочные прогнозы по вторичному рынку у вас все же есть?

Краткосрочные прогнозы очевидны: поскольку нет никаких предпосылок для улучшения ситуации, она в ближайшие 1–2 месяца и не улучшится.

Как и в последние месяцы, покупательская активность будет невысокой, а цены будут «топтаться на месте» или немного снижаться — на 0,2–1 % в месяц. Может быть, коррекция будет даже сильнее — все зависит от поведения продавцов и покупателей в их массе.

Давайте представим, что вы продавец недвижимости на рынке и квартира — это самое дорогое, что у вас есть. Видя, что цены на квартиры постепенно снижаются, вы, возможно, отложите продажу либо будете ждать, но вряд ли пойдете на существенное снижение цены. Если же вам нужно продать квартиру срочно — например, нужно погасить кредит или у вас есть еще какие-то финансовые проблемы, — то чтобы продать квартиру, вы вынуждены будете снижать цену. Очевидно, что многие продавцы будут выжидать и не станут существенно снижать цену. Однако даже если часть продавцов цену снижает, то средняя цена так или иначе будет падать. Все зависит о того, сколько будет продавцов, которым нужно продать срочно, а также от того, насколько тяжела ситуация, в которую они попали.

Есть ли на сегодняшний день «справедливая» цена, которая могла бы устроить и продавцов и покупателей? Возьмем типовую однокомнатную квартиру средней отдаленности от центра.

Я думаю, что справедливая цена определяется в каждой сделке. Если цена, как вы говорите, «несправедлива», квартира просто не продается. Какой-то абстрактной справедливой цены не существует.

Однако коррекция цены ведь и обозначает то, что на квартиры с завышенной, по мнению людей, стоимостью спрос падает, отчего они становятся дешевле.

Спрос не упал, тут есть другие факторы. Во-первых, ухудшились условия по ипотеке, и часть спроса из реального перешла в потенциальный, то есть человек хочет купить квартиру, но боится брать кредит, или ему его не дают. Если же говорить о числе сделок вообще, то до сентября, по крайней мере на вторичном рынке, спрос не упал. Наоборот, если сравнивать с предыдущим годом, то он даже немного вырос.

Насколько он вырос? И знаете ли вы, как изменилось количество сделок на текущий момент по сравнению с сентябрем?

По данным УФРС, в Новосибирске за 9 месяцев 2007 г. было зарегистрировано 16 тыс. сделок на вторичном рынке, за 9 месяцев 2008 г. — 18,3 тыс. сделок. Возможно, данные за четвертый квартал этого года покажут снижение активности на рынке.

Можно ли сказать, что сейчас человек покупает квартиру за те же деньги, что и в прошлом году, но вместо высокой стоимости квартиры и низких процентов по ипотеке он получает более низкую стоимость квартиры и более высокие проценты?

Да, в общем так сказать можно. Однако есть важный момент: на первичку сейчас в принципе ипотеку взять нельзя, только на вторичку, да и то с трудом.

Насколько могут отличаться цены на вторичное жилье, заявленные в рекламе, от цен сделок? Растет ли скидка при покупке за живые деньги?

По нашей оценке, на вторичном рынке дисконт составляет 5–7 %, на первичном — до 10 %. За живые деньги как раз и выходит скидка до 10 %.

Как вы считаете, будут ли выполнены планы по сдаче миллиона квадратных метров жилья в этом году?

За 9 месяцев в Новосибирске уже сдали более 520 тысяч кв. м жилья. При этом у нас значительная часть жилья сдается в конце года — по отдельным годам в декабре сдавали 60–70 % от общего объема ввода в году. Поэтому я не думаю, что будет сильный спад по результатам этого года — даже если заявленный миллион не сдадут, то 800–900 тысяч, скорее всего, выйдет. И еще: если посмотреть структуру сдачи, то 25 % ввода у нас — это индивидуальное жилье, часть которого была построено раньше, а сейчас узаконивается и вводится в эксплуатацию.

Влияет ли девальвация рубля на спрос? Может ли ослабление рубля подстегнуть спрос в начале следующего года и насколько?

Конечно, влияет, но тут есть два момента. Во-первых, из-за того, что рубль становится дешевле и инфляция растет, у некоторых людей не хватает денег, чтобы взять ипотеку или купить квартиру. Но есть и другая сторона — если у человека есть какие-то накопления, миллион или два, то он, наоборот, скорее купит недвижимость или доллары. Тенденции эти разнонаправленные, и оценить их баланс сложно.

Владимир Иткин

Фото gettyimages.com

37917 прочтений Распечатать
Оцените работу журналиста:

Комментарии (18)




Читайте также

Новости компаний
v.18810