Директор представительства НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области Лариса Гильмутдинова считает, что покупатели стали более грамотными: научились внимательно читать документы. Однако есть много лазеек и способов обмануть людей, которые хотят купить жилье.


Договор до квартиры


Застройщики и компании по продаже недвижимости по-прежнему предлагают оформлять предварительные договоры и договоры займа. Но в этом случае у покупателей нет гарантии, что впоследствии договор долевого участия (ДДУ) будет заключен. «Я бы не рекомендовала идти у застройщиков на поводу. Нужно работать только по договору о долевом участии», — настаивает Лариса Гильмутдинова. 


Одним из инструментов снижения такого риска является аккредитивный счет, доступ к которому застройщик получает только после регистрации ДДУ, когда отношения между ним и дольщиками уже узаконены, уверен директор АН «Жилфонд» Александр Чернокульский. При этом такое оформление сделки возможно у любого застройщика по требованию покупателя.


Долгая стройка


По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, сегодня при покупке новостройки главный риск один — попадание в долгострой. Чтобы этого избежать, нужно собрать как можно больше информации о застройщике, почитать форумы, посмотреть новости и рейтинги и понять, какова вероятность, что дом достроится. Посмотреть, что происходит на стройплощадке, работает ли техника. 


Александр Чернокульский также говорит, что покупатель может проверить надежность застройщика самостоятельно, но в этом случае нужно обладать хотя бы базовыми экономическими знаниями и проанализировать финансовую отчетность компании, которую она обязана предъявлять по первому требованию.


Очевидно, что если застройщик в последние три года терпит только убытки, есть шанс, что он не достроит свой нынешний проект.


«Также при оценке надежности застройщика можно проанализировать соотношение количества проданных квартир в доме и степени его готовности. Если в доме продана большая часть квартир, а сам объект построен едва ли на 10 %, это подозрительно», — добавляет Чернокульский.  


Жулье по бартеру


С целью экономии новосибирцы покупают квартиры в новостройках у подрядчиков, но такие покупки рискованные не в меньшей степени. «Подрядчика нужно проверить непосредственно у застройщика, попросить его предоставить справку, что эту квартиру он "отработал"», — советует Сергей Николаев. Если подрядчик не предоставляет нужных документов, то лучше с ним не связываться. 


Пирамида из квартир


Рискованными являются и сделки с ЖСК, хотя с 2017 года контроль над ними тоже ужесточится. Тем не менее у всех участников кооператива по-прежнему будет «коллективная ответственность», а это тоже своего рода авантюра. «Кроме того, в Новосибирске известны случаи, когда ЖСК создавались только с целью сбора денег с людей, а строить ничего не собирались в принципе», — говорит Лариса Гильмутдинова. 


Длинная цепочка из агентов


Обращаясь не напрямую к застройщику, а к посредникам, покупатели тоже рискуют. Так, в Новосибирске недавно была арестована женщина, которая «принимала деньги» под предлогом посреднических услуг, а на самом деле их похищала. Следователи предъявляют ей обвинение в хищении 74 млн руб. И чем больше посредников, тем больше рисков, предупреждают эксперты. 


Как будто собственное


«При приобретении "вторички" рисков меньше, хотя бы потому что дом уже стоит», — отмечает Сергей Николаев. Однако, как рассказывают риэлторы, здесь есть случаи, связанные с подделкой документов. Например, человек снимает квартиру, делает фиктивные документы, якобы подтверждающие его собственность, и пытается ее продать. 


«Также процветает практика принятия авансовых платежей за квартиру от нескольких участников — в этих случаях, собрав деньги, мошенники обычно исчезают», — говорит Александр Чернокульский.


Все лучшее детям


Стоит понимать, что при операциях на вторичном рынке опасны не только мошенничества, но и, например, ненадлежащее исполнение распоряжений органов опеки. Так, директор «Первой юридической компании» Анна Евстигнеева говорит, что сейчас много квартир на рынке приобретается с применением материнского капитала, и, чтобы проверить, «был ли тут мальчик», нужно запросить у продавцов документы, на основании которых они приобретали квартиру. Если это была ипотека, то взять выписку из банка по платежам. 


«Если есть платеж в 300–400 тыс., то, скорей всего, это был материнский капитал, а родители "забыли" внести ребенка в долю, что, впрочем, не мешает ему через какое-то время потребовать справедливости и заявить о претензии на долю в квартире», — рассказывает Анна Евстигнеева.


Досталось от бабушки


Также зоной риска являются квартиры, доли в которых оформлены по завещанию. Бывали случаи, когда впоследствии объявлялись внебрачные дети, которые не успели подать на право на наследство, а потом хотели претендовать на свою долю либо просили денежную компенсацию.


Предъявите гарантии


Большинство крупных агентств недвижимости предоставляют гарантии безопасности сделок, и в Новосибирске были случаи, когда они возвращали покупателям деньги, если сделка оспаривалась либо в результате сложной цепочки продаж и обменов покупатель терял жилье.


Хотя стоит понимать, что в таких случаях агентства больше заботятся о своей репутации на рынке.


«Я бы такие гарантии назвала больше маркетинговым ходом», — считает Анна Евстигнеева, рекомендуя титульное страхование, которое обезопасит покупателя от потери всех денег, если такая гарантия не сработает.


С вас должок


Вместе с квартирой покупатель рискует приобрести долги за капремонт и коммунальные платежи. «Также нередки продажи с неузаконенной перепланировкой, расхождением площадей, квартир, не состоящих на кадастровом учете. Все эти ситуации возникают из-за недостаточно тщательной проверки документов на стадии подготовки сделки», — объясняют юристы АН «Грановит», рекомендуя перепроверять буквально каждую букву пакета документов.


Сделай сам


По мнению Александра Чернокульского, главный способ защиты от обмана при сделках с недвижимостью — это понимание законов и бдительность. И в первую очередь стоит запросить выписку из ЕГРП, вместе с продавцом сходить за справкой в ЖЭУ и «прошерстить» домовую книгу с момента строительства дома, чтобы обезопасить покупку максимально.


Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков полагает, что самостоятельно проверить чистоту квартиры практически невозможно. «Нужно понимать, что покупка любой квартиры — для проживания или с целью инвестиций — всегда эмоциональна. В такой ситуации сложно учесть все нюансы договора купли-продажи и возможные риски», — убежден он.



Вика Ионова

Фото Slphotography (Essential/iStock)