Только госденьги позволили не «встать» большинству строек в Новосибирске
Только госденьги позволили не «встать» большинству строек в Новосибирске

Спасти рядового застройщика


В декабре 2014 года, пытаясь «поймать» падающий рубль, Банк России увеличил ключевую ставку с 10,5 до 17 %, что могло уничтожить ипотеку. «Ставка по кредиту на квартиры в новостройках доходила до 19 %, — вспоминает независимый аналитик Сергей Николаев. — Ипотека была не то что недоступная — она была бессмысленная».


Однако госпрограмме удалось поддержать спрос, и люди продолжили покупать новые квартиры. По данным участников рынка, средняя сумма займа по госпрограмме составляет 1,5 млн руб.


Владелец компании «Доктор ключ» Андрей Силков объясняет это тем, что сегодня кредит побольше и квартиру подороже могут позволить себе буквально единицы, да и банки во избежание просрочки стали требовательнее к доходам заемщиков.


По данным портала N1.RU, в Новосибирске и пригороде сегодня выставлено на продажу 2128 квартир, подходящих под условия программы: их стоимость меньше 3 млн руб., дома сдаются в этом году, а квартиры продает застройщик. Вряд ли их разберут за два месяца — повторения февральского ажиотажа перед закрытием госипотеки участники рынка не ожидают. Но на некоторый рост спроса до конца года, по словам начальника управления по работе с партнерами Новосибирского отделения № 8047 ПАО Сбербанк Натальи Новичонок, все же надеются: за счет снижения ставок, акций и сезонных тенденций последних лет.


Эксперты также отмечают, что новосибирцы стремятся вкладывать деньги в объекты надежных компаний. «Топ-5 популярных застройщиков выглядит так: “Вира-Строй”, “Сибакадемстрой”, ГК “Стрижи”, ЗАО “Строитель”, ГК “Метаприбор”», — перечисляет пресс-секретарь ВТБ24 по СФО Лариса Кузнецова. Ведущий риэлтор АН «Грановит» Евгения Ананьева называет также ЗАО «Береговое» и ИСК «Союз», а Андрей Силков добавляет, что спросом пользуются 1-комнатные квартиры в микрорайонах «Новомарусино» и «Дивногорский».


Новый поворот


Госипотека не только поддержала цены на «квадраты» в новостройках, но и приблизила их к стоимости готового жилья. Директор по ипотечному кредитованию АН «Квадротека» Александр Евдокимов говорит, что с начала 2015 года цены на «вторичку» упали на 15–25 %. «Что же происходит на первичном рынке? Здесь цены в реальных сделках только росли, — знает он. — Рост составил 10-15 %».


По данным Евдокимова, сейчас на вторичном рынке можно найти квартиру, сопоставимую по цене с похожим предложением в строящемся доме. Более того, ЦБ РФ постепенно снизил ключевую ставку до 10 %, и сегодня разрыв между ставками по ипотеке на строящееся и готовое жилье критически уменьшился. «Ставки на вторичном рынке к октябрю опустились в диапазон 12–13,5 %. По программе господдержки они чуть ниже — от 11 до 12 %», — сообщает Евдокимов.


Однако поворот к «вторичке» уже заметен. Директор розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Елена Зайцева констатирует, что число сделок по госпрограмме снизилось: в первом полугодии их было около половины, а сейчас — только 40 %.


Того ажиотажа, который в феврале вызвала весть об окончании госипотеки, эксперты уже не ждут
Того ажиотажа, который в феврале вызвала весть об окончании госипотеки, эксперты уже не ждут

Наталья Новичонок и вовсе отметила снижение интереса к ипотеке на новостройки с 50 до 30 %. «11 % под рискованный актив или 12 % под готовое жилье — при прочих равных условиях люди все-таки выбирают последнее», — поясняет Сергей Николаев.


Эксперты не исключают, что госипотека дала лишь временный эффект и спрос на строящееся жилье скоро упадет, а за ним и цены. По словам директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, после отмены программы господдержки ставка по кредиту на новостройки стабилизируется на уровне 13–13,5 % годовых. «На мой взгляд, это немного высоковато для рынка, и со временем ставки скорректируются, — считает он. — Но в течение года люди вряд ли смогут взять ипотечный кредит на сегодняшних условиях. Либо сейчас, либо через год-полтора, и при условии развития экономики без внешних шоков».


Сергей Николаев отмечает, что цены на первичном рынке уже начали снижаться — по его подсчетам, в сентябре они уменьшились на 1 %. Александр Евдокимов предупреждает, что падение стоимости «квадрата» может привести к тому, что новосибирцы вообще перестанут вкладываться в стройки.


«Зачем покупать сейчас то, что через пару месяцев будет еще дешевле? — комментирует он. — В такой ситуации начинает расти отложенный спрос и застройщикам приходится тяжело. Но будет ли реализован этот сценарий, сейчас сказать сложно».


Без обрывов производства


Эксперт «Квадротеки» предполагает, что государство не бросит строителей и просто найдет другие формы поддержки. Да и сами застройщики будут стимулировать спрос, придумывая различные акции и совместные с банками программы, позволяющие снизить ставку по кредиту на 0,5–1 %. Андрей Силков вспоминает, что одним из первых такую программу разработал «Сибакадемстрой» совместно с ВТБ24.


Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что «обрыва линии» после отмены госипотеки не будет. Однако, по его мнению, возможности роста ипотечного кредитования в любом случае сильно ограничены — что с господдержкой, что без нее.


«По нашим оценкам, сегодня ипотекой закредитована примерно треть новосибирских семей, — поясняет он. — Объемы невозможно постоянно увеличивать — однажды вы изымете весь спрос на ближайшие годы и у вас произойдет обвал. Что мы, собственно, сейчас и наблюдаем».


По данным Дьячкова, сегодня продается примерно на 30 % меньше квартир, чем в прошлом году. Более того, эксперт предполагает, что в ближайшее время объем выдачи ипотечных кредитов расти не будет. «Тут в действие вступает еще один фактор — общеполитическая и макроэкономическая ситуация в России, — поясняет он. — И я не вижу какого-то существенного роста в ближайшие год-два. Рынки должны переболеть и оздоровиться. Это не просто кризис перепроизводства на рынке жилья — это структурный кризис российской экономики. С этой точки зрения мы сейчас находимся в 1989-90 году, как Советский Союз. Все это в мировой истории уже было».


Эксперта поддерживает владелец агентства «Доктор Ключ», который считает, что на решение о покупке недвижимости заметно влияет уверенность клиента в завтрашнем дне. «В условиях дефицита денег спрос на кредит определяется только возможностью его получить и практически не зависит от изменения процентной ставки в пределах 3 %», — убежден Андрей Силков.