Ползком по дну

​Рынок недвижимости определенно устал от негативных прогнозов и обещаний еще больших падений и, как отмечают аналитики портала N1.RU и агентства «Жилфонд», отреагировал на в целом не меняющуюся ситуацию в стране ростом цен на новостройки. Впрочем, рост этот настолько невелик, что вполне умещается в рамки статистической погрешности.


К примеру, цены предложения квартир в новостройках на N1.RU в октябре увеличились всего на 0,57 %. Однако стоит отметить, что за 10 месяцев строящееся жилье подорожало чуть внушительнее: в среднем на 4,34 %, до 52,9 тыс. руб. за кв. м.


Данные «Жилфонда» несколько иные, хотя тенденция, в принципе, та же: по подсчетам аналитиков агентства, средняя удельная цена за строящийся «квадрат» в октябре составила 53,86 тыс. руб. — это на 0,82 % больше, чем месяцем ранее.


Риэлторы объясняют такие подвижки в ценах, во-первых, вымыванием с рынка вариантов с привлекательной ценой, а значит — уменьшением числа дешевых студий на окраинах и увеличением числа более комфортных квартир классом повыше. Во-вторых, некоторые уверенные в своем будущем и положении на рынке застройщики планово подняли цены. Зачастую это касается тех объектов, строительство которых выходит на «финишную прямую». «По нашим оценкам, такая ситуация может продлиться до середины декабря», — заметил руководитель отдела новостроек «Жилфонда» Григорий Якобсон.


Директор АН «Республика» Дмитрий Холявченко с причинами роста средней стоимости новостроек в целом согласился, однако отметил, что объективных причин для роста цен на такие квартиры сегодня нет.


Мизерный рост октября — отголосок возросшей активности на рынке июля-августа, и, например, по отношению к прошлой осени, по оценке ведущего специалиста АН «Квадротека» Олега Исаева, проигрывает. «В этом году все понимают, что инфляция такая, какая есть, рынок стоит такой, какой есть, цены точно не будут повышаться, я думаю, с той скоростью, как в прошлом году, — это отражается на покупателях, которые более или менее сейчас спокойные», — отмечает он.


Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева ярко выраженной динамики за ушедший месяц не заметила — ни в сторону падения рынка, ни в сторону его роста. «Был небольшой рост в пределах 1 %, было такое же снижение — рынок туда-сюда колеблется, но не более того, — уверена аналитик. — Рынок дошел до дна и где-то по нему примерно и идет».


Главным удерживающим фактором рынка новостроек пока остается госипотека — в этом единодушно сошлись все опрошенные эксперты: без нее динамика была бы отрицательной.


«Сейчас кончится госипотека, и все встанет на свои места, — говорит Олег Исаев. — Потому все ценами и играют, что условия покупки новостроек более лояльные.


Когда вернется стандартная ситуация, когда ипотека на новостройки будет выше, чем на "вторичку", я думаю, что "вторичка" будет в приоритете».


По его словам, в «Квадротеке» спрос сдвинулся в сторону готового жилья — причем готового уже довольно давно, речь здесь не просто о сданных в эксплуатацию новостройках. Этот тренд подтвердил и руководитель агентства «Республика», отметив, что на строящееся жилье приходится не более 15 % сделок, остальные 85 % приходятся на «вторичку», и ее доля растет.


Разрыв же между готовым и строящимся жильем в ценах сократился до минимума, подчеркивает Елена Ермолаева. «Раньше разрыв между "вторичкой" и "первичкой" составлял около 15 %, сейчас 1–2 %», — подсчитала она.


На этом фоне вторичный рынок продолжает затяжное падение. По данным N1.RU, в октябре он потерял еще 0,59 % от средней стоимости — сегодня 1 кв. м готового жилья стоит в среднем 57,7 тыс. руб. Ту же тенденцию, с небольшим различием в конкретных цифрах, наблюдает «Жилфонд»: по информации агентства, средняя цена «вторички» снизилась на 0,29 % и составила 59,53 тыс. руб. за «квадрат».


При этом Дмитрий Холявченко отметил значительное уменьшение числа переоцененных вариантов. «Если раньше реальная цена сделок медленно проседала, а цена предложения была завышена, то сейчас такие предложения ушли из рекламы. Я думаю, что в большинстве случаев продавцы сняли варианты — им не интересно продавать за те деньги, за которые реальные сделки происходят», — рассуждает он.


Каких-либо иллюзий по оживлению рынка у экспертов нет. Несколько пиков спроса, связанных сначала с валютными скачками, а затем с угрозами роста ставок по ипотеке, остались в прошлом. Доходы населения с учетом инфляции, хоть и уменьшившейся, но заметной, не то что не растут — даже не остаются на одном уровне. «Я не думаю, что спрос по нынешним временам будет повышаться хоть на что-либо», — признается Дмитрий Холявченко.


Впрочем, катастрофой он ситуацию не называет: рынок, по его словам, нормальный — все продается и покупается, вопрос только в цене.