Каталог новостроек на N1.RU Закрыть

Каталог новостроек на N1.RU

Квартиры от 700 000 руб.
По данным каталога на 26 сентября 2017 года
Перейти сейчас на N1.RU
Новосибирск  |  Красноярск  |  Омск  |  Барнаул  |  Кемерово  |  Томск  |  Иркутск  |  Екатеринбург  |  Краснодар  |  Сочи  |  Ростов-на-Дону  |  Нижний Новгород  | 

НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ Новосибирск это популярнейший ресурс для операций с недвижимостью в Новосибирске, сегодня на сайте более 56 400 предложений о продаже недвижимости в Новосибирске, а также объявления об аренде недвижимости. На сайте представлены варианты агентств недвижимости Новосибирска и частные объявления о продаже недвижимости без посредников.

Двойной удар по спросу

Каталог новостроек переехал на N1.RU

Смотрите жилые комплексы на карте города. Используйте фильтры, чтобы выбрать
объект своей мечты. Следите за ходом строительтсва по фотоотчётам.

Искать новостройки на N1.RU

Двойной удар по спросу

Аналитик Сергей Николаев о том, почему, несмотря на рост ипотечных ставок и инфляцию, строители не будут спешить демпинговать


Сегодня цена на недвижимость больше зависит от внешних факторов, таких как цена на нефть или санкции против основных банков РФ, а внутренние решения областной администрации или мэрии способны только нивелировать ситуацию. Поэтому прогноз цен на год или на пару кварталов — это, скорее, пиар-ход или, что чаще бывает, рекламная кампания продавцов и посредников. Тем не менее существует несколько факторов, скрупулезный анализ которых позволяет определить основные векторы в среднесрочной перспективе. Изучение цен на недвижимость во времена кризисов 1998 и 2008 годов и цикличность экономики дают основание полагать, что прогноз привязан к экономической ситуации.

Два уточнения:
1. Будем анализировать ситуацию на рынке новостроек (первичном рынке). Хотя уровень цен на новостройки или на готовое жилье — это по сути сообщающиеся сосуды, во время кризиса администрации всех уровней поддерживают застройщиков, ведь строительство — один из локомотивов экономики.
2. Несмотря на то, что мы живем в рублевой зоне, не будем забывать и о цене квадратного метра в долларах: во-первых, это одна из альтернатив сохранения сбережений, во-вторых, значительное падение долларовой цены делает наш рынок интересным для жителей ближнего зарубежья.

Главное

Минус. В 2015 году рынок недвижимости ожидает двойной удар по спросу. Во-первых, отсутствие длинных дешевых денег у банков приведет (процесс уже идет) к повышению ипотечных ставок, а у нас больше половины сделок по недвижимости — ипотечные. Во-вторых, растущая инфляция съест доходы населения, и большинству будет не до новых квартир.

Плюс. За последние 2 года и 9 месяцев строители продали на 50 % больше квартир, чем построили, т.е. у большинства из них есть деньги на 1–1,5 года работы в условиях низкого спроса, поэтому лидеры отрасли не будут спешить с демпингом.



Снижению цен на новостройки всегда предшествуют так называемые «ножницы» — когда растет разница между ценой от надежных застройщиков и компаний, у которых нет собственных средств на строительство и возникли финансовые проблемы. Сегодня часть аналитиков показала снижение средней цены на новостройки в ноябре, однако это в основном за счет больших скидок и акций от застройщиков, у которых я бы покупать и не советовал. Если к цене добавить срок ввода — а сегодня застройщики продают дома со сроком до сдачи на 7–8 месяцев больше, чем в тот же период прошлого года, — то реальные рублевые цены пока продолжают расти, чего не скажешь о ценах в долларах.



В своем прогнозе я исхожу из предположений, что ввод жилья в 2015–2016 годах будет ниже, чем в 2013–2014 годы, в этом году заделы, объемы незавершенного строительства существенно уменьшились, а рост курса доллара и его падение равновероятны.

На наш взгляд, в 2015–2016 годах цены на недвижимость будут расти медленнее инфляции и ниже банковского процента. Желающие купить новостройки с большими скидками с вероятностью 50–70 % будут попадать в долгострой или на застройщика — потенциального банкрота. Если ситуация не изменится на протяжении 2–3 лет, 20–30 % застройщиков обанкротятся.

В среднесрочной перспективе рублевая цена будет расти на 6–8 % в год. А чтобы отыграть падение курса рубля в 1998 году, российскому рынку недвижимости понадобилось 4 года.



И хотя экономика циклична, не факт, что всё повторится, однако недвижимость все равно остается самым понятным способом сохранения денег. Все остальное — игра с отрицательным результатом, кто-то выигрывает, кто-то теряет, а посредники берут свои проценты и с тех, и с других. Поэтому в новостройки можно вкладываться, но делать это нужно исходя из тщательного анализа, а не из рекламных объявлений, при этом не стоит рассчитывать на бешеные доходы, но это тема следующих публикаций.


Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото Татьяны Кривенко

Мнение эксперта в разделе «Экспертное мнение» может не совпадать с позицией редакции.

12967 прочтений Распечатать

Другие мнения (27)




Читайте также

СПЕЦПРОЕКТЫ
Новости компаний
v.20335