Форум НГС.НЕДВИЖИМОСТИ: обсуждение объектов недвижимости, риэлтеров и строителей

НГС.Форум / Недвижимость / Недвижимость в Новосибирске /

Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 16)

  • guru

    Сообщений: 6844

    Продолжение топика "Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)"

    Телепаты в отпуске

  • guru

    Сообщений: 3985

    Когда время покупать?

  • guru

    Сообщений: 5647

    Всегда, если просматриваются варианты на дальнейшую выгодную перепродажу или если есть возможность/необходимость сейчас улучшить свои жилищные условия.

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 6471

    Для личных нужд за наличные хоть сейчас покупайте, удивитесь как Вас оближут. :biggrin:
    А про "инвестиции", "подорожания на 30%" и прочие глупости того же вида применительно к кирпичу уже забыть пора.

    Do or Die (совершить или умереть)

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: А про "инвестиции", "подорожания на 30%" и прочие глупости того же вида применительно к кирпичу уже забыть пора.
    Наверное нес стоит так ставить вопрос. Долгосрочное разумное инвестирование в кирпичи возможно. Но разумное и долгосрочное.
    Конечно период когда купил абы что, абы где и абы как и заработал несколько десятков, а то и сотен процентов уже закончился.

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: Долгосрочное разумное инвестирование в кирпичи возможно. Но разумное и долгосрочное.
    Если Вы про Новосибирск, то я увы пока не вижу тектонических сдвигов, которые обеспечат ему успех в долгую, про краткосрочные перспективы и речи нет.
    В ответ на: Конечно период когда купил абы что, абы где и абы как и заработал несколько десятков, а то и сотен процентов уже закончился.
    Кто-то еще надежно застрял головой в этой парадигме и бредит "теми" временами (по крайней мере на словах).

    Do or Die (совершить или умереть)

  • guru

    Сообщений: 5647

    В перерыве между попытками классификации "бреда", поизучайте экономику, стратегии зарабатывания на падающем рынке, "быков" и "медведей" погуглите (только не "В мире животных" ) . Возможно, что-то интересное и новое для себя узнаете.

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: Если Вы про Новосибирск, то я увы пока не вижу тектонических сдвигов, которые обеспечат ему успех в долгую, про краткосрочные перспективы и речи нет.
    Ну тут сложно что то гарантировать. Для дельного прогноза надо много чего в пучок собирать. И на каждый довод "против", можно привести довод "за". Предлагаю просто верить, что все будет хорошо)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: стратегии зарабатывания на падающем рынке
    Для зарабатывания на падающем рынке голова нужна и стратегия этого дела в целом намного сложнее, чем традиционное "купил-наварил-продал", увы.

    Do or Die (совершить или умереть)

  • guru

    Сообщений: 5647

    Через 3 года запретят ДДУ, народ и профессиональные спекулянты будут только со вторичкой упражняться. С доходами станет ещё сложнее, зато надёжность сохранения вложений в разы повысится (как в анекдоте: не догнал, так хоть согрелся) . Кроме того, в связи со снижением доходности депозитов, опять становится актуальным рынок аренды. Хотя, тоже думать надо, выбирать рентабельные в н.в. и (или) перспективные в недалёком будущем варианты.
    Пациент скорее жив, чем мёртв (с)

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • experienced

    Сообщений: 991

    Ну запретят ДДУ, и что? А кооперативы ведь не запретят. Так что будут те кто инвестируют таким образом.
    Скорее всего мы увидим сокращение и монополизацию строительной отрасли. Если быть точнее то будет, скорее всего, олигополия. Это приведет к росту цен. Но тут такой вопрос, интересный. Или будут застраивать точечно (как вариант комплексно, но в центре на месте частного сектора и малоэтажных строений) по очень высоким ценам. Или кто то будет осваивать Черёмушки, по схемам кооперативов, скорее всего, но со сравнительно не высокой ценой. И именно этот сегмент станет интересен инвесторам.
    По поводу снижения доходности депозитов - не стал бы я уповать на это. То есть депозит станут менее доходны, но ведь и государство стало предлагать ЦБ с приличной доходностью. И этот сегмент будет расти, если в государстве все будет спокойно.
    Кроме того, мы уже говорили о том, что строители стали исподволь готовить новые плацдармы. Например - ОПИФ и ЗПИФ. Чем не способ привлечь деньги? И инвесторов в том числе.

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: С доходами станет ещё сложнее, зато надёжность сохранения вложений в разы повысится
    А можно как то подробнее, почему уменьшившаяся доходность обязательно спровоцирует повышения надежности вложения? Что у Вас понимается под надежностью?
    В ответ на: Кроме того, в связи со снижением доходности депозитов, опять становится актуальным рынок аренды.
    Т.е. по Вашему снижение рынка аренды (ставок аренды) определяет не сократившийся платежеспособный спрос, а тот факт, что состоятельный народ в банках деньги держит? А как только он выплеснет их оттуда на РН, увеличив количество квартир предлагаемых а аренду - так сразу и актуальность аренды вверх попрет, она сразу подорожает? :biggrin:
    З.Ы. с таким пониманием ситуации поезжайте лучше виноград растить, серьезно...

    Do or Die (совершить или умереть)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: Скорее всего мы увидим сокращение и монополизацию строительной отрасли. Если быть точнее то будет, скорее всего, олигополия. Это приведет к росту цен.
    Сокращение и монополизацию мы увидим, это понятно, но к росту это не приведет,увы.
    Причины я выше написал, настроено столько, что монополию в продажах строители лет 15 не создадут (нет у нас такого дикого притока свежего населения в город), будут конкурировать с уже готовым, никуда не денутся. Я сильно сомневаюсь, что у нас законодательно запретят гражданам продажу своей вторички (дескать купил - вот и владей вечно своим счастьем), это уже перебор.

    Do or Die (совершить или умереть)

    Исправлено пользователем Tarz (14.11.17 19:11)

  • experienced

    Сообщений: 991

    Вы исходите из того, что на данный момент настроено большое количество квартир?
    Это понимают и застройщики. Но не сложно понять что излишек квартир сосредоточен в основном в студиях и однешка, которые находятся "на выселках". Там есть проблемы с инфраструктурой, транспортом, рекреационными зонами. Когда нибудь и там появятся следы обжитости, но это не случится одномоментно.
    Жильё будущего, скорее всего, лишат студий и уменьшат процент однешек. Перейдут к свободным планировкам исходя из обобщенной кухни-столовой. Кое что из этого уже применяет АКД. По-моему, и у Сибакадемстроя это то же проскакивает.
    При этом застройщиков обяжут строить сады и школы.
    В результате новое жилье не будет конкурировать со старым. Оно станет качественно лучше. И дороже.
    Это путь крупных американских и европейских городов.
    Если в Новосибирске не будет наблюдаться роста населения, то судьба выселок - скатиться в Гетто. Но это процесс долгий. Возможно, что я окончание этого процесса и не застанут.

  • guru

    Сообщений: 5647

    Пока, гарантом только задание дано, а с каким усердием выполнят, что запретят и какие "сравнительно честные" лазейки оставят (или найдут) - время покажет.
    Играть же в займы с нашим государством, это одно из последних в списке занятий, которые мне кажутся надёжными и перспективным для обывателей.

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 5647

    В ответ на: А можно как то подробнее, почему уменьшившаяся доходность обязательно спровоцирует повышения надежности вложения? Что у Вас понимается под надежностью?
    На новостройках больше юр.лиц, которые не могут ждать месяцами, годами (как частники) , а имеют потребность в регулярном сбыте своей продукции и полученной по бартеру. Соответственно, больше возможностей по договорённостям, гибкости условий, дисконтам, дальнейшему бартеру и т.д. Всё это даёт бОльшие возможности по теоретической прибыли. С другой стороны, чем сложнее и изменчивее механизм, больше участников, тем больше вероятность его "поломки" в тонком месте. Если короче, то в работе с новостройками - делят шкуру неубитого медведя, а ведь могут и вовсе не добыть. Во вторичке же: зарегистрировал право собственности на объект, фактически получил его во владение и дальше он уже, как минимум, становится точно твоим, может выполнять предназначенные функции: аренда, перепродажа, залог, сохранение заработанных денег, личное использование и т.п.

    В ответ на: Т.е. по Вашему снижение рынка аренды (ставок аренды) определяет не сократившийся платежеспособный спрос, а тот факт, что состоятельный народ в банках деньги держит? А как только он выплеснет их оттуда на РН, увеличив количество квартир предлагаемых а аренду - так сразу и актуальность аренды вверх попрет, она сразу подорожает? :biggrin:
    З.Ы. с таким пониманием ситуации поезжайте лучше виноград растить, серьезно...
    Как же я Вас совсем брошу? Уже уехал, но буду сюда заходить. Иначе Вы окромя поверхностного ознакомления с идеями Маркса ничего не узнаете. Давайте что-нибудь попроще для Вас изучим. Например, вспомним Марка Твена, который говорил: "Покупайте землю - её больше не производят". Не понимайте эту фразу буквально, не бегите в тайгу или в бывшие "картофельные поля". Имеется ввиду, что востребованной земли очень ограниченной количество, как и возможностей на ней что-то построить или далее купить. Потому, если купить по выгодной цене и в востребованном месте объект под аренду, то можно получать ренту сопоставимую с депозитами, а может и превосходящую по доходам. Но, кроме того, выгода вложений в ликвидную недвижимость и аренду в том, что депозиты граждан, даже за мои года, неоднократно превращались в нибытие и не вижу препятствий, чтобы ещё история повторила виток-другой в недалёком будущем. Люди же приватизировавшие или купившие хорошие объекты и сдающие их в аренду - не бедствуют. Их капитал не пострадал, как у адептов депозитов, сберкнижек детям и внукам на совершеннолетие, софинансистов пенсий или уверовавших в бумаги гос.займов, AVVA, МММ, Русский дом Селенга и т.п.

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: Это путь крупных американских и европейских городов.
    Мы тут Новосибирск обсуждаем, не забывайте.
    Нет у нас сейчас того лавинообразного прироста населения, как в крупных американских и европейских городах что бы оплатить этот банкет, в этом плане Новосибирск выдохся еще в 90-ые.

    Do or Die (совершить или умереть)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: AVVA, МММ, Русский дом Селенга и т.п.
    Да, меняется время, меняются тренды рынка..... а Вы все про одно и тоже. Удивлен, что на этот раз Ельцина забыли. :biggrin:

    Do or Die (совершить или умереть)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: Жильё будущего, скорее всего, лишат студий и уменьшат процент однешек.
    Поймите, как ни тасуй эти метры, в каких пропорциях их в пределах квартиры не нарезай, но пока не появится подкрепленный деньгами спрос на это - рынок будет стагнировать. Как нарезать - это вопрос локальной тактики, а вот потеря фин. ресурсов городом (посмотрите бюджет на след. год) - вопрос стратегии, и вот его никаким уменьшением однешек и студий не решить.

    Do or Die (совершить или умереть)

    Исправлено пользователем Tarz (15.11.17 08:55)

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: Нет у нас сейчас того лавинообразного прироста населения, как в крупных американских и европейских городах что бы оплатить этот банкет
    Это стратегия. Будет она реализована или нет не зависит от платежеспособного спроса.
    Зачатки комплексного освоения видны уже сегодня. К этому сегодня пришло большинство застройщиков. В этом есть выгода и у города. А заплатить за это попросят покупателей. Но что важнее - покупатели платят.

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: Поймите, как ни тасуй эти метры, в каких пропорциях их в пределах квартиры не нарезай, но пока не появится подкрепленный деньгами спрос на это - рынок будет стагнировать. Как нарезать - это вопрос локальной тактики, а вот потеря фин. ресурсов городом (посмотрите бюджет на след. год) - вопрос стратегии, и вот его никаким уменьшением однешек и студий не решить.
    Как то сложно идёт... Излишки сегодня - это мало квадратурные квартиры на окраинах. Их построено очень и очень много. Их строили и покупали в эпоху веры что так будет всегда. Теперь те кто живут в этих квартирах хотят расшириться, так как семьям стало тесно. Их приоритеты - двушки и трёшки. И это не вопрос локальной тактики.
    Кто для них построил это жильё? Не могу говорить за всех, но помню, что в последних творениях Сибири на 7 студий приходилось 2 однокомнатные квартиры и по 1 двухкомнатной и трёхкомнатной. Т.е. людям предложено из 9 квартир перебраться в 2. Чем вам не спрос? Да не все смогут себе позволить поменять жильё. Ну пусть лишь половина. Но по общей площади они займут столько же сколько и раньше.
    Только вот просто площади уже не интересны. Есть спрос на общий комфорт проживания. Это показывает и Русь, и Жуковка, и Сибакадемстрой. Об этом же задумывается Сибирь.
    Итого вывод первый - нужны многокомнатные квартиры в ЖК комплексного освоения.
    Могут ли такие квартиры быть дешёвыми? Конечно же нет. Есть ли избыток таких квартир в Новосибирске? То же нет. Будут ли они доступны всем? Нет. Будут ли в них инвестировать - скорее всего, то же нет, так как вероятность получить нормальную доходность не высока.
    Целевой аудиторией такого жилья станут люди родившиеся в конце девяностых. С 2-3 детьми и доходом выше 32 т.р в месяц на человека. Квартиры будут брать в ипотеку, так как при снижении процентных ставок платёж по ипотеке падает значительно. Динамика падения ставок по ипотеке пока должна радовать субъектов рынка.
    Итого вывод второй - цена вырастет. Но для покупателей это будет частично скомпенсировано падением ставок по ипотеке.
    От этого в плюсе окажутся крупные застройщики - они сфокусируются на комплексном освоение участков при уменьшении конкуренции. Выиграет муниципалитет - он переложит проблему развития социальных объектов на застройщиков.
    Выиграет бизнес - ипотека подразумевает страхование, оценку, нормальное риелторское сопровождение.
    Но это не будет работать как раньше - вложил в котлован 100, а продал через год полтора за 150-200. Маржа будет ближе к ставке по кредитам. А вероятность зависнуть с продажей будет велика. Что отпугнёт многих сам себе инвесторов.
    Хотя, конечно, есть вариант, что на выборах побеждает Ксения Анатольевна и весь этот прогноз можно помножить на 0.

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: Теперь те кто живут в этих квартирах хотят расшириться, так как семьям стало тесно. Их приоритеты - двушки и трёшки. И это не вопрос локальной тактики.
    Я готов согласиться, что этот сегмент (студии и однешки на окраинах) гипертрофированно раздут и безусловно грохнется сильнее всех, но я не уверен что двушек и трешек такая уж острая нехватка, как Вы описываете.
    У нас есть застройщики которые и сейчас имеют хороший сбыт даже при не маленьких ценах, я соглашусь с этим, и Русь - очевидный пример. Но представить что этот все таки узкий сегмент для весьма состоятельных граждан начнет реализовываться в масштабах той же Сибири, и при этом на все это будет спрос..... :шок:

    Do or Die (совершить или умереть)

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: У нас есть застройщики которые и сейчас имеют хороший сбыт даже при не маленьких ценах, я соглашусь с этим, и Русь - очевидный пример. Но представить что этот все таки узкий сегмент для весьма состоятельных граждан начнет реализовываться в масштабах той же Сибири, и при этом на все это будет спрос..... :шок:
    Я бы отождествил ситуацию на рынке недвижимости и авторынке. Да цены на новые авто высокие. Еще вчера их воспринимали как очень высокие, хотя они были чуть ниже. Но завтра народ привыкнет к бюджетным машинам за 1 млн и кроссоверам за 2. И продажи растут.
    С жильем станет примерно так же. За счет падения ставок по кредитам платежи станут выше, но не кратно. И скрипя сердцем, население пойдет в банки. Не все, конечно. Некоторые будут еще лет 10-15 платить по имеющимся. Но кто то его уже почти загасил. И вот они станут желанными клиентами банков. С приличным доходом, стабильной работой, хорошей кредитной историей.
    И те застройщики что сейчас на слуху, и которых не затянет в пучину банкротств, постараются отвоевать место именно в этом сегменте.

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: Но завтра народ привыкнет к бюджетным машинам за 1 млн и кроссоверам за 2. И продажи растут.
    Знаете, я готов разделить Ваш оптимизм, и даже согласится что при средней з.п. чуть более 500(!) долларов у нас тут будет бум сбыта новых кроссоверов и жилье тоже будет стоить как в Германии, но пока же я вижу, что уже зубы начали предлагать в рассрочку делать: web-страница
    Для полноты счастья осталось что бы народ к "зубам в ипотеку" привык. :biggrin:

    Do or Die (совершить или умереть)

    Исправлено пользователем Tarz (15.11.17 15:43)

  • veteran

    Сообщений: 2627

    "Как то сложно идёт... Излишки сегодня - это мало квадратурные квартиры на окраинах. Их построено очень и очень много. Их строили и покупали в эпоху веры что так будет всегда. Теперь те кто живут в этих квартирах хотят расшириться, так как семьям стало тесно. Их приоритеты - двушки и трёшки. И это не вопрос локальной тактики.
    Кто для них построил это жильё? Не могу говорить за всех, но помню, что в последних творениях Сибири на 7 студий приходилось 2 однокомнатные квартиры и по 1 двухкомнатной и трёхкомнатной. Т.е. людям предложено из 9 квартир перебраться в 2. Чем вам не спрос? Да не все смогут себе позволить поменять жильё. Ну пусть лишь половина. Но по общей площади они займут столько же сколько и раньше.
    Только вот просто площади уже не интересны. Есть спрос на общий комфорт проживания. Это показывает и Русь, и Жуковка, и Сибакадемстрой. Об этом же задумывается Сибирь."
    Да Вы правы (В эпоху веры, что так будет всегда)... Если отойти от глобальных тем и перейти на местный уровень... Министр строительства - назначен главным по обманутым дольщикам... Вчера был сюжет на эту тему по ТВ... Главное: кроме квартиры 106 кв.м. у него больше не чего... Одет просто всегда в сером... Очень странное назначение...

  • guru

    Сообщений: 5647

    В ответ на: ...осталось что бы народ к "зубам в ипотеку" привык. :biggrin:
    И на эти зубы, натурально, закладную оформлять. А если просрочил выплаты...? :eek:

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 4072

    В ответ на: /п.9/
    Знаете, я готов разделить Ваш оптимизм, и даже согласится что при средней з.п. чуть более 500(!) долларов у нас тут будет бум сбыта новых кроссоверов и жилье тоже будет стоить как в Германии, но пока же я вижу, что уже зубы начали предлагать в рассрочку делать: web-страница
    Для полноты счастья осталось что бы народ к "зубам в ипотеку" привык. :biggrin:
    со "средней" зарплатой как в жирные годы квартиры не покупали, так и в нынешние не купят.
    и стоимость "зубов" может значительно превышать стоимость какого-нибудь холодильника - кредит на холодльник почему вас не удивляет?

    Исправлено пользователем Alippa (15.11.17 20:53)

  • guru

    Сообщений: 5647

    Тарз недавно хвастался, что зубы сделал круче чем у И.Верника. Что ближе, о том и пишет.

    P.S. а тем временем в думе планируют возврат налога на движимое имущество, который ранее был отменён.

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 6471

    Вообще-то не хвастался, с моей точки зрения логичнее хвастаться своими здоровыми зубами (это увы не мой случай), так что не придумывайте.

    Do or Die (совершить или умереть)

    Исправлено пользователем Tarz (15.11.17 17:36)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: со "средней" зарплатой как в жирные годы квартиры не покупали, так и в нынешние не купят.
    Почему-же, а ипотека на 20 лет? Это же в любом случае выгодно, жилье же всегда только дорожает и пр. и др.

    Do or Die (совершить или умереть)

  • guru

    Сообщений: 4072

    В ответ на: Почему-же, а ипотека на 20 лет? Это же в любом случае выгодно, жилье же всегда только дорожает и пр. и др.
    что-то мне кажется, те кто берет ипотеку на 20 лет со средней зарплатой - не думают о том что "жильё же всегда дорожает".
    им тупо жить негде)))

  • activist

    Сообщений: 376

    В ответ на: Как то сложно идёт...
    Наваяли Вы за два последних дня знатно - такой фантасмагории в этой ветке давно не было.
    "От этого в плюсе окажутся крупные застройщики...", "Выиграет муниципалитет...", "Выиграет бизнес...".
    А где выгода движущей силы - Инвестора/Покупателя, того, кто за весь этот праздник должен платить?
    Зачем ему это?

    Сразу же вспомнилось послание наших предков из капсулы времени.
    И вот это - "Мы строим коммунизм, вы живёте при коммунизме.
    Мы верим, что вы превосходно оборудовали нашу прекрасную голубую планету Земля, освоили Луну и высадились на Марсе, что вы продолжаете штурм космоса, который начали люди первого пятидесятилетия, и ваши корабли давно уже бороздят Галактику..."
    И следом - через четыре года здесь будет город-сад!

    Заявленное Вами - это Ваше видение общей концепции для Н-ска в целом или его отдельных зон?

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: А где выгода движущей силы - Инвестора/Покупателя, того, кто за весь этот праздник должен платить?
    Зачем ему это?
    А это мало кого занимает, с этого конца никогда не заходят, в понимании оппонентов инвестор/покупатель априори спит и видит, как бы ему потащить деньги в жилье, только об этом он и думает. И как только все досадные препоны будут сняты (Путин в Москве подпишет какую то бумажку) - и о чудо! Цены на 30%! Сразу! На все!
    И мало кого интересует состояние экономики, курс нац. валюты, падение располагаемых доходов граждан и т.д.
    Кого волнуют эти ни на что не влияющие глупости.... :biggrin:

    Do or Die (совершить или умереть)

  • veteran

    Сообщений: 1057

    Самое то смешное, скинут процентную ставку по ипотеке в сбере на те же 30 % (да даже 10) и ведь побегут. А остальное то и посчитать не учили даже (или не поняли).

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: А где выгода движущей силы - Инвестора/Покупателя, того, кто за весь этот праздник должен платить?
    Зачем ему это?
    Вы хотите спросить зачем нужен детсадик в шаговой доступности, как и школа и больница? Или зачем нужна квартира где может комфортно жить семья из 4-5 человек? Или зачем нужны рекреационные зоны в жилых районах?
    Уточните вопрос, пожалуйста. И я на него вам отвечу.

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: А это мало кого занимает, с этого конца никогда не заходят, в понимании оппонентов инвестор/покупатель априори спит и видит, как бы ему потащить деньги в жилье, только об этом он и думает.
    К сожалению, потребности людей безграничны. И есть среди них базовые. Потребность в жилье - одна из них. И, в этом случае, не стоит отождествлять инвесторов и покупателей - их потребности не совпадают.

  • guru

    Сообщений: 5647

    Кроме того, маркетинг не дремлет, как и культивирование повышения планки общества потребления.
    От массовых хрущей до поместий с картинок еще очень большой зазор, даже больший нежели от Сименса А35 до Айфона. Внушат (сами решат) и будут покупать. Прогресс не стоит на месте, как и потребности.
    Пипл хавает (с)

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 3177

    Схавать бы он схавал, да кто же ему даст (исправл. с)
    Деньги из бюджета норовят проскочить мимо народного «хавальника», причём расслоение доходов продолжает увеличиваться. Поэтому раскупают Русь и Милкхаус с Жуковками, это те, кто не потерял свои деньги или те кто сейчас при «должности». Остальные копят не дензнаки,а долги за коммуналку.
    Да и бюджет пополняется из обмелевшего нефтегазового ручейка, а других ручейков и нет.
    У кого и раньше были хорошие доходы, они у многих остались такими же, они апгрейдят свои жилища, распродавая ставшие некомфортными старые квартиры.
    Новых же покупателей нет и при существующем порядке не предвидится.

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: К сожалению, потребности людей безграничны. И есть среди них базовые.
    Потребности потребностями, а возможности возможностями, это тоже не тождественные вещи. Понятное дело, что все хотят просторных трехкомнатных квартир в новых домах и с развитой инфрой вокруг.
    Только как это понятное желание коррелирует с 500 долларовой средней з.п.?
    Думаете крупные инвесторы идиоты и этого очевидного противоречия не понимают?

    Do or Die (совершить или умереть)

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: Думаете крупные инвесторы идиоты и этого очевидного противоречия не понимают?
    А причем здесь крупные инвесторы? Крупным инвесторам предложат институциональные способы инвестиций.

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: А причем здесь крупные инвесторы?
    Ну как причем, крупный инвестор (к примеру московский) может выкупить весь дом на котловане, потом продавать его частями конечникам, в жирные годы это была обычная схема.
    В ответ на: Крупным инвесторам предложат институциональные способы инвестиций.
    Да можно им хоть билет на Марс предложить, где им конечников взять? :biggrin:
    З.Ы. Вот, к примеру, крупные инвесторы не стали заходить на тот же самый Просторный (они дружат с головой, как правило) и там сразу все печаль-беда стало.
    Как сказал бы в такой ситуации Лао-Цзы: "даже целая толпа тараканов собаку не заменит".... :biggrin:

    Do or Die (совершить или умереть)

  • activist

    Сообщений: 376

    В ответ на: Вы хотите спросить зачем нужен детсадик в шаговой доступности, как и школа и больница?
    Я не это спрашивал.
    Вопрос был крайне простой - зачем Инвестору/Покупателю платить дополнительные деньги за объекты, которые традиционно относятся к муниципальным?
    И которые строились, строятся и, думаю, будут строиться за бюджетные деньги.

    Я не просто так задал Вам вопрос о том, о каких зонах Н-ска идет речь в представленной Вами концепции.
    Если это участки внутри города, то, как правило, они имеют уже развитую систему инфраструктуры.
    И возведение новых объектов (садики, больницы и т.д.) не требуется.

    Если это - периферийные зоны, то уровень дохода людей, приобретающих там жилье, недостаточно высок, чтобы оплачивать строительство традиционно муниципальных объектов.

    Если речь о проектах типа Жуковки, то это причуды богатых, которые никоим образом нельзя проецировать на весь Н-ск в целом.
    Это единичные случаи без какой-либо перспективы перерастания в массовые проявления.

    А вообще то я пытался акцентировать Ваше внимание на то, что представленная Вами концепция базируется на придуманных положениях, которые ничего общего не имеют с реальностью.
    Можно, конечно, мечтать о новой революции и заявлять, что "Через четыре года здесь будет город сад!", но если движущая сила в массе своей бедна, то она будет реагировать на подобные заявление ровно так, как герой в приведенном ролике.
    А без движущей силы, как все знают, никакая революция состояться не может.

    Ну и чтобы два раза не ходить.
    Состоятельные будут и дальше колотить понты, стараясь соответствовать придуманным трендам.
    Этим будут пользоваться ловкие девелоперы, активно навязывая эти тренды (конечно, не забывая увязывать их с якобы существующими европейскими тенденциями) с последующей их монетизацией в свою прибыль, создавая локальные зоны, где эти люди смогут реализовать свои запросы.

    Представители слоя с условно средним уровнем доходов будут пытаться подтягиваться к возможности иметь более комфортное жилье (большей площади и расположенное в более привлекательных районах города), но без ненужных "нагрузок" в виде садиков и т.п. за их счет, разумно полагая, что строительство инфраструктуры - задача муниципалитета.

    Представители слоя с условно низким уровнем доходов будут довольствоваться малым и недорогим. Соответственно, не имея никакого желания вкладывать доп. средства в инфраструктуру.

    Так как две последние группы составляют абсолютное большинство от общего числа Инвесторов/Покупателей, то никакого массового изменения концепций застройки массивов в ближайшие несколько лет не будет.

    Резюме: В ближайшее время будут сохраняться существующие концептуальные решения.
    Революция пока отменяется.

    Исправлено пользователем Endspiel (16.11.17 20:57)

  • guru

    Сообщений: 5647

    В ответ на: Вопрос был крайне простой - зачем Инвестору/Покупателю платить дополнительные деньги за объекты, которые традиционно относятся к муниципальным?
    И которые строились, строятся и, думаю, будут строиться за бюджетные деньги....
    Тем не менее, всё активнее педалируется тема "социально ответственного бизнеса". Наши бонзы давно призывают (а иногда и принуждают) к "меценатству", ждут С.Морозова, братьев Третьяковых... в строительной отрасли в т.ч.
    Бюджетных денег всё меньше и меньше, а наказы Главного надо выполнять. Например, выделять востребованные земельные участки под застройку жилого комплекса, но с условием возведения детсада, школы, медпункта... в нагрузочку. Кстати, хотя эти расходы увеличивают стоимость кв.м. новостроек, но они могут повысить инвестиционную привлекательность. На упомянутом Просторном люди не хотят жить не из-за дороговизны (там и так дешевле некуда) а как раз из-за отсутствия элементарной инфраструктуры.

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 5647

    В ответ на: ...Деньги из бюджета норовят проскочить мимо народного «хавальника» ...
    Мимо государственного "хавальника" также многое мимо проскакивает и откладывается, в т.ч. на улучшение жилищных условий.
    Это, видимо, какая-то национальная игра: государство имеет народ нещадно, но и народ как может имеет государственный аппарат и монополистов. На эту тему монолог у Жванецкого есть замечательный.
    Показать скрытый текст
    Государство и народ

    Отношения с родным пролетарским государством — оно и сейчас так же складывается — очень изощренно. Пролетариат воевал с милицией, крестьянство — с райкомами, интеллигенция — с НКВД. Средние слои — с ОБХСС. Так и наловчились не поворачиваться спиной. Не поворачиваться спиной — воспользуются. Только лицом.

    Деньги в кальсонах, справки — в ридикюле, дверь — на цепочке, жучки, проволочки, булавки. Мы отвернемся — они нас, они отвернутся — мы их. В счетчик — булавки, в спиртопровод — штуцер, в цистерну — шланг, и качаем, озабоченно глядя по сторонам.

    Все, что течет, выпьем обязательно. Практика показала — чаще всего бьет в голову. Руки ходят непрерывно: ощупывая, отвинчивая. Крутится — отвинтим. Потечет — наберем. Отламывается — отломаем, и ночью, при стоящем счетчике, рассмотрим.

    Государство все, что можно, забирает у нас, мы — у государства. Оно родное, и мы — родные. И у него, и у нас уже вроде ничего нет. Ну, там военное кое-что. Так вот, антенну, параболическую, на Дальнем Востоке, уникальную — кто-то отвернулся, и нет ее. По сараям, по парникам. Грузовик экипаж бросил — утром один остов. Пираньи. Автобусы все на огородах, ходовые рубки от крейсеров — на огородах.

    И государство не дремлет. Отошел от магазина на пять метров — там цены повысились. Газеты — вдвое, бензин — вдвое, такси — вдвое, колбаса — вчетверо.

    А нам хоть бы что. Мировое сообщество дико удивляется: повышение цен на нас никакого заметного влияния не имеет. То есть забастовки у нас бывают только по национальным вопросам.

    Как же они своих-то? Наших-то, наших за что? Этого от своих не ожидали. От государства — каждую секунду. Всегда готов.

    Дорожание, повышение, урезание, талоны. Это оно нас. Цикл прошел — теперь мы его ищем. А, нашли! Бензин — у самосвала, приписки — у прораба, хлеб — на полях, рыба — у ГЭС.

    Качаем, озабоченно глядя по сторонам. Так что и у нас, и у государства результаты нулевые. Кроме, конечно, моральных. Нравственность упала и у государства, и у нас.

    Надо отдать должное государству, оно первое засуетилось. Ну, мол, сколько можно, ребята, мол, мы тоже, конечно, не по человечески живем… А народ чего — он полностью привык, приспособился, нашел свое место. Научился. Говорит что нужно, приходит куда надо и отвинчивает, отворачивает, руками, ногами, зубами, преданно глядя государству в глаза.

    — У нас государство рабочих и крестьян, — говорит государство.
    — А как же, — отвечает народ, — естественно!

    И отвинчивает, откручивает, отворачивает.

    — Все, что государственное, то твое, — говорит государство.

    — А как же, — шепчет народ, — это так естественно!

    И отвинчивает, откручивает, отламывает.

    — Никто тебе не обеспечит такую старость и детство, как государство!
    — Никто, — влюбляется народ, — это ж надо, действительно!

    И что-то сзади делает, что-то делает…

    — Только в государственных больницах тебя и встретят, и положат, и вылечат!

    — Только там, — соглашается народ, — только там!

    И что-то сзади руками делает — то ли лечит сам себя, то ли что-то обхаживает.

    — Только в государственных столовых, как нигде, тебя накормят, напоят.
    Как нигде, — кивает народ и сворачивает за угол с мешками.

    — Куда же ты, — спрашивает государство через свою милицию.
    — Да тут недалеко.
    — Не поняло!?
    — Да рядом, не отвлекайтесь, у вас же дела. Вон, международное положение… Не беспокойтесь, мы тут сами.
    — Что значит «сами», что значит «сами»? Анархия? У нас же народовластие! Нечего шастать кто куда хочет!
    — Да не беспокойтесь, тут буквально на секундочку.
    — Да куда, куда?
    — Да никуда, ну господи боже мой!
    — А что в мешках?
    — Где?
    — Да вот!
    — Что?
    — Ну, в мешках что?
    — Вот в этих, что ли?
    — Ну, в этих, в этих!
    — От вы, я не знаю! Я ж хотел через минуту назад!
    — Ну, иди.

    Вернулся.

    — Ты вернулся, а тут неурожай.
    — Что ты, ты смотри!
    — Что, это тебя не волнует?
    — Почему, волнует.
    — А что ж ты такой спокойный?
    — Это у меня вид такой.
    — Так тебе же кушать нечего будет!
    — Что вы говорите, ты смотри!
    — Ты что, совсем равнодушный?
    — Почему?
    — Не знаю, но тебя совсем ничего не волнует!
    — Почему, волнует, ты смотри!
    — Мы пролетарское государство!
    — Ну да.
    — А ты — пролетариат!
    — Ну конечно, кто же еще.
    — Вот это — твоя родная власть.
    — Конечно, конечно, все может быть, естественно, да.
    — Диктатура это твоя, ты это понял?
    — Ну?
    — Так это ж по твоему желанию реки перегораживаются, каналы строятся, заводы, пестициды…
    — Ну?
    — Ты ж этого хотел!
    — Когда?
    — Что ты прикидываешься, ты ж всего этого хотел!
    — Ну, хотел, конечно… Дозвольте на минуточку, мне б только поесть.
    — Да что вы все об одном и том же?
    — Ну, глуп, ваше сиятельство.
    — Не смей, я твое родное пролетарское государство! Отвечай, как положено!
    — Слушаюсь, гражданин начальник!
    — Что с тебя взять? Только знай — ты всего этого хотел, ясно?
    — Ясно. Хотел. Ясно, гражданин начальник.

    И государство посмотрело на народ, а народ робко глянул на государство.

    — Нам друг без друга нельзя, — сказало государство.
    — Почему? — сказал народ.
    — Нельзя, нельзя.
    — Ну ладно…
    — Нельзя, я сказало.
    — Ну ладно…
    — Что ты хочешь сказать, говори.
    — Да вот, мне бы диктатуры поменьше…
    — Так это ж твоя диктатура!
    — Ну, моя, конечно. А можно ее поменьше?
    — Как же поменьше — а враги?
    — Какие?
    — Ну, разные: внешние, внутренние… Ты что, их не видишь?
    — Ну, если вы говорите…
    — Что значит «если я говорю», ты что, сам не видишь? А друзья? Ты что, их не видишь? Врагов надо донимать, друзей надо кормить. Ты что, не понимаешь?
    — И это что, все время, что ли?
    — Конечно, все время, иначе все разбегутся! Ну хорошо. Иди корми друзей, врагами я само займусь. И чтоб все понимал, а то стыд: ни у одного государства такого бестолкового народа нет! Иди уж!

    И народ и государство пошли каждый по своим делам.
    Скрыть текст

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • activist

    Сообщений: 376

    В ответ на: Тем не менее, всё активнее педалируется тема "социально ответственного бизнеса"
    Педалировать можно все, что угодно.
    Но если Инвестор/Покупатель не видит своего интереса в навязываемых условиях игры, то никакими призывами о новых концепциях в эту игру его не заманить (во всяком случае, если новые подходы не будут введены одномоментно везде).
    Понимая это, бизнес вряд ли станет вкладывать лишнее, не имея гарантий возврата вложенного.

    В ответ на: На упомянутом Просторном люди не хотят жить не из-за дороговизны (там и так дешевле некуда) а как раз из-за отсутствия элементарной инфраструктуры.
    Отчасти это так, но там есть и другие моменты.
    Там много, мягко говоря, небогатых людей, решивших в прошлые годы, на начальном этапе становления жилмассива, стать Инвесторами и немного заработать.
    Но, к сожалению, реальность оказалась хуже ожиданий.

    Жилмассив очень быстро разросся, на нем практически одномоментно появился большой объем жилья, образовался гипертрофированный перекос между предложением и спросом и теперь эта масса излишнего жилья давит на данный локальный район, имеющий к тому же непривлекательную географию и традиционно невысокий спрос потенциальных Покупателей.
    Цены там довольно сильно разнятся на одинаковый тип квартир, но реализуется лишь то, что находится на нижнем уровне.
    Снижать цену не могут себе позволить многие Инвесторы/Покупатели, желающие получить нарисованную в их головах прибыль/цену продажи.

    Я могу привести как контрпример жилмассив "Родники".
    Большую часть инфраструктуры там возвел Сидоренко-старший за счет государевых средств.
    Затем эту тенденцию подхватили девелоперы, зашедшие несколько позже ЭМ.
    Поэтому район динамично развивается и в части инфраструктуры за счет бюджетных средств, и в части жилой застройки с объектами инфраструктуры на первых этажах за счет средств Инвесторов/Покупателей.

    В последние годы, после формирования на данном жилмассиве значительной массы потенциальных потребителей услуг, там были реализованы и продолжают развиваться коммерческие проекты - Лента, Леруа, ТЦ...
    Это хороший пример правильного распределения обязанностей между субъектами - участниками процесса застройки массива.
    Зачем изобретать колесо, когда всех устраивают сложившиеся справедливые взаимоотношения?

  • guru

    Сообщений: 5647

    Не у всех такой административный рычаг, как был у Сидоренко-старшего. Тем не менее, Вы подтвердили основную мою мысль, что не исключительно за дешевизной гонятся покупатели, можно добавить себестоимость за счёт социалки. Скорее всего, это застройщику окупится. Люди готовы для себя значительно дороже покупать, даже окраины (аналоги в Родниках-Снегирях стоят дороже Просторных раза в два) но не голые поля с МКД. Ну а использовать административные рычаги и за "государев" счёт строить или (не имея таковых) за собственный - отдельная тема, которая совсем далека от "справедливого взаимоотношения" к разным застройщикам.
    Все равны, но некоторые ровнее (с)

    Если есть на свете рай, это Краснодарский край! © :-)

  • guru

    Сообщений: 6471

    В ответ на: то никакими призывами о новых концепциях в эту игру его не заманить
    За последние 4 года у нас каждый квартал заинтересованные товарищи начинают рассказывать, что вот оно "дно" и вот уже сейчас начнется взлет ракетой - "на 20%", "на 30%" и т.д. Я так прикинул, что если бы все эти "прогнозы" воплощались в жизнь мы бы уже по ценнику метра догнали Швейцарию. :biggrin:
    З.Ы. не понимают что-ли, как смешно выглядят....

    Do or Die (совершить или умереть)

    Исправлено пользователем Tarz (17.11.17 08:56)

  • experienced

    Сообщений: 991

    В ответ на: Вопрос был крайне простой - зачем Инвестору/Покупателю платить дополнительные деньги за объекты, которые традиционно относятся к муниципальным?
    Резюме: В ближайшее время будут сохраняться существующие концептуальные решения.
    Революция пока отменяется.
    Вы, по не понятной мне причине, объединяете Инвестора и Покупателя. Их цели совпадают крайне короткий промежуток целеполагания.
    Инвестору, в целом, параллельно где больница, садик, школа. Как с парковкой, кафе и магазином.
    А вот покупателю это крайне важно. И если стоит вопрос купить за 75 без социальной инфраструктуры или за 95 с инфраструктурой, то решение не столь прозаично, как кажется.
    Существующие концепции уже меняются. И я никогда не говорил о революции. Тут скорее эволюция государственных социальных обязательств.
    Скорее всего, застройщики будут говорить о частно-государственных партнерствах или концессиях. Первые шаги в это направлении делаются уже сегодня. Понятно, что это не с 18-го года начнется. Скорее ближе к 20-му. (Пока документы отработают, пока утрясут процессы, пока станет понятно, что это на самом деле работает).
    Оазис, например, предлагает льготную аренду на первых этажах для организаций, которые будут обслуживать жителей - дет сады. парикмахерские, салоны красоты, магазины у дома.

  • experienced

    Сообщений: 991

    /п.9/
    Разделить нечто большое (мешок сахара) на мелкое (5-гр упаковки) это начало компании ИстЛайн. Но это не значит, что получится делить всю жизнь.
    Да была когда то такая схема. Знаю компании, которые зависли там с деньгами. Правда они лишь подъезды выкупали. Теперь сдают в аренду.
    Зачем инвестору, особенно московскому, выкупать дом и потом париться с продажами? Почему не согласиться на некую доходность от фонда? Причём в фонд можно заходить в любое время, любыми цифрами. Причём фонд может и не выходить в деньги, продавая квартиры, а сдавать их в аренду. Сейчас уже есть такие прецеденты. Те же апартаменты на Сакко и Ванцетти предлагались по схожей схеме.

    Исправлено пользователем Alippa (17.11.17 20:39)

  • experienced

    Сообщений: 865

    /п.9/

    Случайно зашел. Молодца, дай пожму руку. Классно теоретиков на землю опустил.
    1. На 140 млн населения страны нашелся только ОДИН меценат, к-й построил школу на свои деньги.
    2. Даже если застройщика "зажать" договором на строительство садика и то есть варианты ( Пупкин разорился, будет Распупкин).
    3. Школы/детсады/поликлиники - "золотое дно" коррупционных чиновников. Сами никогда не отдадут. Гуглим строительную организацию, к-я больше всех строит детсады и смету.

    Идеальные материалы и конструкции еще не изобрели...

    Исправлено пользователем Alippa (17.11.17 20:41)

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: